1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Makro Bakış: Roma hukukunda Locatio Conductio Rei olarak adlandırılan
kira sözleşmesi, satış sözleşmesinden (mülkiyetin devrinden) sonra borçlar
hukukunun en geniş uygulama alanına sahip, ekonomik ve sosyal hayata en çok
dokunan sözleşme tipidir. Satış sözleşmesinde eşyanın mülkiyeti (ve dolayısıyla
tüm ayni hakları) nihai olarak alıcıya geçerken; kira sözleşmesinde mülkiyet
sahibinin uhdesinde kalmaya devam eder, yalnızca eşyanın "kullanım ve
yararlanma" değeri geçici bir süre için başkasına tahsis edilir. Bu yapı,
kapitalist ekonomilerde mülkiyetin statik gücü ile kullanımın dinamik değerini
birbirinden ayıran muazzam bir hukuki mühendisliktir.
6098 sayılı TBK m. 299 (mülga BK m. 248 / mehaz OR Art. 253) hükmü, kira
sözleşmesinin yasal tanımını ve hukuki karakterini şu şekilde vazedir:
"Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla
birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık
kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
Sistematik açıdan yasa koyucu bu normla, üç temel unsuru bünyesinde barındıran
bir akit tipi yaratmıştır: Tam İki Tarafa Borç Yükleyen (Synallagmatik) Yapı,
İvazlılık ve Sürekli Borç İlişkisi (Dauerschuldverhältnis). Sisteminizdeki O.
Kira Sözleşmesindeki Görünümü"* başlıklı eserde de isabetle formüle edildiği
üzere; "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanımla
birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bıraktığı, kiracının da buna karşılık
bir bedel ödemekle yükümlü olduğu bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinde,
kiracının bedel ödeme borcu ile kiraya verenin bir şeyin kullanımını devretme
borcu mübadele ilişkisi içinde olduğu için tam iki tarafa borç yükleyen bir
sözleşme niteliğindedir".
Kira sözleşmesinin "Sürekli" niteliği, onu satış veya eser gibi "Ani (Bir
anlık)" edimli sözleşmelerden dogmatik olarak ayırır. İlgili kaynakta
vurgulandığı gibi, "Bunun dışında, kiraya veren kira sözleşmesi devam ettiği
sürece, kiralananı kiracının kullanımına uygun bir şekilde bulundurmak zorunlu
olması sebebiyle sürekli borç doğuran bir sözleşmedir". Bu süreklilik,
sözleşmenin ifa engelleri karşısında "dönme (ex tunc)" yerine "fesih (ex nunc)"
ile sona erdirilmesini ve değişen şartlara uyarlanmasını (clausula rebus sic
stantibus) zorunlu kılar.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
Mikro Analiz: TBK m. 299 hükmünün teorik mimarisini bütünüyle kavrayabilmek
için, maddenin kurucu unsurlarının (Essentialia Negotii) Fikret Eren, M. Kemal
Oğuzman ve Haluk Nami Nomer'in eserleri ekseninde mikroskobik düzeyde analiz
edilmesi zorunludur:
A. Kiralanan Şey (Mietobjekt):
Kanun metninde geçen "bir şeyin" ifadesi son derece geniştir. Taşınırlar (araç,
iş makinesi) taşınmazlar (konut, çatılı işyeri, arsa) ve hatta haklar ile
ticari işletmeler (hasılat kirası) kira sözleşmesinin konusunu oluşturabilir.
Kiraya verenin, kiraya verdiği şeyin maliki olması şart DEĞİLDİR. Borçlandırıcı
işlem niteliği gereği, bir kişi başkasına ait bir malı da pekâlâ kiraya
verebilir. Ancak mülkiyet sahibi sonradan kiracıyı tahliye ettirirse, kiraya
verenin zapta karşı tekeffül veya borca aykırılık sorumluluğu doğar.
B. Kullanma veya Yararlanmayı Bırakma (Gebrauchsüberlassung):
Kiraya verenin asli edim yükümlülüğüdür. Kanun "kullanma (Gebrauch)" ve
"yararlanma (Nutzung)" kelimelerini bilerek ayırmıştır. Sadece kullanmanın
bırakıldığı sözleşmeler "Adi Kira (Miete)" (TBK m. 299 vd.) iken; ürün getiren,
semere veren bir malın veya hakkın (örneğin bir elma bahçesinin, bir fabrikanın
veya bir otelin) ürünlerini toplama ve işletme hakkıyla birlikte devredilmesi
"Hasılat Kirası (Pacht)" (TBK m. 357 vd.) olarak adlandırılır. Her iki durumda
da kiraya veren, malı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda
teslim etmek ve sözleşme süresince bu hâlde bulundurmak zorundadır (TBK m.
301). Bu "bulundurma" yükümlülüğü, kira sözleşmesini sürekli bir borç ilişkisi
yapar.
C. Kira Bedeli (Mietzins):
Kira sözleşmesini ariyet (kullanım ödüncü) sözleşmesinden ayıran yegâne
unsurdur. Eğer eşyanın kullanımı bedelsiz olarak bırakılmışsa, bu işlem kira
değil ariyet sözleşmesidir. Kira bedeli genellikle bir miktar paradır; ancak
taraflar bedelin tarım ürünü (örneğin hasadın belli bir oranı - ürün kirası)
veya altın/döviz olarak ödenmesini de kararlaştırabilirler. Bedelin sözleşme
kurulurken mutlaka rakamsal olarak ifade edilmesi şart değildir; objektif
olarak "belirlenebilir (bestimmbar)" olması yeterlidir.
D. Süre (Dauer):
Kira sözleşmeleri belirli süreli (örneğin 1 yıllık) veya belirsiz süreli
yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin dolmasıyla kural olarak
kendiliğinden sona erer. Ancak Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri
kiralarında bu kural, kiracıyı korumak amacıyla devlet eliyle fiilen ilga
edilmiştir (TBK m. 347).
3. Sistematik İlişkiler
TBK m. 299'da kurulan kira altyapısı, Borçlar Kanunu'nun ifa güçsüzlüğü,
sözleşme özgürlüğü sınırları, uyarlama ve temerrüt mimarisiyle son derece
radikal bir diyalektik bağ içindedir:
A. İfa Güçsüzlüğü (TBK m. 98) ve Kiracının İflası (TBK m. 332) Çatışması:
Borçlar hukuku dogmatiğinin kira sözleşmesindeki en muazzam ve teknik
incelendiği üzere, kural olarak bir borçlunun ifa güçsüzlüğüne (acze) düşmesi
TBK m. 98'de düzenlenmiştir. Ancak kira sözleşmesinin "sürekli" niteliği,
kanun koyucuyu özel bir ifa güçsüzlüğü normu ihdas etmeye zorlamıştır:
Kiracının İflası (TBK m. 332).
İlgili kaynakta vurgulandığı üzere; "Kiracının iflası, kiraya verenin kira
bedeline ilişkin alacağını tehlikeye sokmakta ve kira sözleşmesinin kiraya
veren açısından devamını oldukça zorlaştırmaktadır. Bunu dikkate alan Kanun
koyucu, TBK m.332 hükmünde kiracının iflasını olağanüstü fesih sebebi olarak
düzenlemektedir". Şayet kiracı iflas ederse, kiraya veren işleyecek
kiralar için "güvence (teminat)" verilmesini isteyebilir; güvence verilmezse
sözleşmeyi derhâl feshedebilir.
Peki TBK m. 98 (Genel İfa Güçsüzlüğü) ile TBK m. 332 (Kiracının İflası)
arasındaki sınır nerededir? Yazarın da isabetle belirttiği gibi; "TBK m.332
hükmünün uygulama alanı bulabilmesi için aranan ikinci olgu, kira sözleşmesinin
yapılıp, kiralananın tesliminden sonra kiracının iflas etmiş olmasıdır... Bir
başka ifadeyle, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ancak henüz kiralanan teslim
edilmeden önce kiracı iflas ederse, TBK m.98 hükmü uygulanır". Teslimden
önceki acz hâlinde genel hüküm (TBK 98) teslimden sonraki iflas hâlinde ise
özel hüküm (TBK 332) devreye girer. Bu durum lex specialis derogat legi
generali kuralının eşsiz bir örneğidir.
B. Sözleşmeyi Sona Erdirme Özgürlüğünün (Beendigungsfreiheit) İhlali (TBK m.
347):
Sisteminizdeki Semih Yünlü'ye ait "Sözleşme Özgürlüğü ve İstisnaları"
makalesinde hararetle tartışıldığı üzere; özel hukukun anayasası olan sözleşme
özgürlüğünün en büyük istisnaları kira hukukunda görülür. Yazarın belirttiği
gibi; "Kural olarak sözleşmeler içerdiği yükümlülüklerle birlikte tümüyle
nasıl akdedilmişse aynen ifa edilmelidir. Bu durum ahde vefa – söze/sözleşmeye
bağlılık (pacta sunt servanda) ilkesinin bir sonucudur... Nihayet sözleşme
özgürlüğünün son görünümü ise (Vertragsauflösungsfreiheit – Beendigungsfreiheit
– Aufhebungsfreiheit) sözleşmeyi sona erdirme özgürlüğüdür".
Kira sözleşmesinde taraflar 1 yıllık bir sözleşme yapmışlarsa, süre bitiminde
kiraya verenin tahliye isteyebilmesi gerekir. Ancak kanun koyucu (TBK m. 347)
konut ve çatılı işyeri kiralarında bu özgürlüğü fiilen yok etmiştir. Kaynakta
alıntılandığı üzere: "Örnek olarak bkz. TBK md. 347: 'Konut ve çatılı işyeri
kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az
onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için
uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak
sözleşmeyi sona erdiremez'". Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme
özgürlüğü, "sosyal devlet" ve "zayıfı (kiracıyı) koruma" güdüleriyle elinden
alınmış ve mülkiyet hakkı ağır bir kısıtlamaya tabi tutulmuştur.
C. Aşırı İfa Güçlüğü (Clausula Rebus Sic Stantibus) ve Uyarlama (TBK m. 138 /
m. 344):
Kira sözleşmesinin sürekli bir borç ilişkisi (Dauerschuldverhältnis) olması,
yıllar süren ifa sürecinde ekonomik dengelerin (enflasyon, devalüasyon vb.)
değişmesi riskini barındırır. Sisteminizdeki "Sözleşmenin Değişen Koşullara
Göre Uyarlanması" kaynağında (G. Doğan) vurgulandığı üzere, TBK m. 138'deki
aşırı ifa güçlüğü kurumu kira sözleşmelerinde hayat bulur. "Yasa metni
düzenlemesi sadece “borçlu” ifadesini içermesi sebebiyle eleştirilmektedir...
Ancak yasa düzenlemesinin Yargıtay’ın bugüne kadar yapmış olduğu uygulamaların
gerisine gittiği düşünülmemelidir. Çünkü yasa koyucu TBK 344. madde hükmü ile
TBK 138. maddeye açıkça atıf yapmıştır. TBK 344. madde ise hem kiracı hem de
kiraya veren açısından düzenlenmiş bir maddedir". Yani kira bedelinin
uyarlanması, sözleşmenin temelindeki işlem temelinin çökmesi (Wegfall der
Geschäftsgrundlage) prensibiyle doğrudan bağlantılıdır.
4. Pratik Olay Analizleri
Kurumun fesih özgürlüğünü sınırlandıran yapısını ve iflas hâlindeki tasfiye
mekanizmalarını test etmek adına şu iki çarpıcı vakayı inceleyelim:
Olay 1 (Kiracının İflası ve Teslim Öncesi / Sonrası Rejimi):
Malik (A) İstanbul'daki devasa bir antreponun kullanımını Şirket (B)'ye 5
yıllığına aylık 500.000 TL bedelle kiraya verir. Sözleşme 1 Ocak'ta imzalanır,
anahtar teslimi ise 1 Şubat'ta yapılacaktır. Şirket (B) 15 Ocak tarihinde
mahkeme kararıyla iflas eder. Malik (A) 20 Ocak'ta sözleşmeyi derhâl
feshettiğini bildirir. İflas İdaresi ise, "TBK m. 332'ye göre bize güvence
(teminat) vermemiz için süre tanımadın, derhâl fesih yapamazsın, antrepoyu bize
teslim et" der.
Dogmatik Analiz: Bu vakada TBK m. 98 (İfa Güçsüzlüğü) ile TBK m. 332
(Kiracının İflası) arasındaki çok ince dogmatik sınır (Trennungsprinzip)
sınanmaktadır. İflas İdaresinin savunması dogmatik bir hatadır. Sisteminizdeki
"güvence isteme ve derhâl fesih" mekanizmasının işleyebilmesi için, kiracının
Kiralanan Teslim Edildikten Sonra iflas etmiş olması şarttır. Olayda
iflas 15 Ocak'ta, yani anahtar tesliminden ÖNCE gerçekleşmiştir. "Kira
sözleşmesi yapıldıktan sonra ancak henüz kiralanan teslim edilmeden önce kiracı
iflas ederse, TBK m.98 hükmü uygulanır". Bu nedenle Malik (A) kiraya konu
malı teslim etmek zorunda değildir; genel ifa güçsüzlüğü kuralları (TBK m. 98)
çerçevesinde karşılıklı edimlerin ifasını durdurabilir ve uygun sürede güvence
verilmezse sözleşmeden dönebilir. Fesih değil, dönme kuralları çalışır.
Olay 2 (Beendigungsfreiheit'ın İhlali ve Belirli Süreli Sözleşme):
Ev Sahibi (X) dairesini Öğrenci (Y)'ye 1 Eylül 2022 tarihinde, açıkça "1 Yıl
Süreli" yazan bir kira sözleşmesiyle kiraya verir. 1 Ağustos 2023 tarihinde Ev
Sahibi (X) "Sözleşmemizin 1 yıllık süresi dolmuştur, Anayasa'daki sözleşme
özgürlüğü ve ahde vefa kuralı gereği yenileme yapmıyorum, lütfen 1 Eylül'de evi
tahliye et" diyerek ihtarname çeker. Öğrenci (Y) çıkmayı reddeder.
Dogmatik Analiz: Bu olay, Sisteminizdeki Semih Yünlü eserinde ele alınan
Sözleşmeyi Sona Erdirme Özgürlüğünün (Beendigungsfreiheit) sınırlarının
testidir. Ev Sahibi (X)'in ahde vefa (pacta sunt servanda) savunması, genel
borçlar hukuku mantığına uygun olsa da, kira hukuku dogmatiğinde geçersizdir.
TBK m. 347/1'in mutlak emredici kuralı gereğince; konut ve çatılı işyeri
kiralarında süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı Yalnızca
Kiracıya (Y'ye) aittir. Kiracı (Y) çıkmak istemediği için, o "1 Yıllık"
denilen sözleşme kanun zoruyla "Aynı koşullarla 1 yıl daha uzatılmış" sayılır.
Ev sahibi, ancak sözleşmenin başlangıcından itibaren "10 yıllık uzama süresi"
geçtikten sonra (veya ihtiyaç, tahliye taahhüdü gibi özel sebepler varsa)
tahliye davası açabilir. Mülkiyet sahibinin sözleşme özgürlüğü, sosyal devlet
ilkesi uğruna feda edilmiştir.
5. Pratik Uygulama Notları
TBK m. 299 vd. hükümlerinin ticari sözleşme mimarisinde (Legal Drafting) usul
hukukunda ve uyuşmazlık tasfiyesinde avukatların dikkat etmesi gereken usuli ve
maddi hukuk boyutları şunlardır:
1. "Kira" ve "Ariyet" Ayrımındaki Muvazaa Riskleri:
Vergi hukukundan kaçınmak (kira stopajı ödememek) amacıyla taraflar bazen kira
sözleşmesinin "bedel (ivaz)" unsurunu gizleyerek, sözleşme başlığına "Ariyet
(Kullanım Ödüncü)" veya "Emanet" yazmaktadırlar. Ancak TBK m. 19 (Sözleşmelerin
Yorumu) ve Falsa demonstratio non nocet (Yanlış niteleme zarar vermez) kuralı
gereğince, hâkim sözleşmenin başlığına değil, tarafların gerçek iradesine
bakar. Eğer kiracının arka planda elden veya başka bir şirketin hesabı
üzerinden bir "bedel" ödediği ispatlanırsa, sözleşme ariyet değil "Kira
Sözleşmesi" (TBK m. 299) olarak nitelendirilir ve kiracıya konut/çatılı işyeri
tahliye koruması (TBK m. 347) sağlanır.
2. TBK m. 332'de "Mutlak Emredicilik" ve GİK Engeli:
Ticari AVM veya büyük plaza kiralarında, kiraya verenler matbu sözleşmelere
(GİK) "Kiracı iflas ederse, konkordato ilan ederse veya acze düşerse, kiraya
veren hiçbir ihtara veya güvence talebine gerek kalmaksızın sözleşmeyi derhâl
tek taraflı olarak feshedebilir" şeklinde kayıtlar koyarlar. Sisteminizdeki
TBK m.332 düzenlemesi her türlü kira ilişkisine uygulanabilir mutlak emredici
nitelikte bir hükümdür. Buna göre, kiracının iflası halinde kiraya verenin
güvence talep etmeksizin sözleşmeyi feshetmesi veya kiracının iflası halinde
kiraya verenin derhal fesih hakkının sözleşme ile ortadan kaldırılması söz
konusu olamaz"*. Avukatlar, bu tür derhâl fesih kayıtlarının mutlak
butlanla batıl (geçersiz) olduğunu bilmeli ve iflas masasına muhakkak "Güvence
Verilmesi İçin Ek Süre İhtarı" göndermelidirler.
3. "Kullanıma Elverişli Bulundurma" ve Sürekli Borç İlişkisi:
Avukatlar, kiraya verenin borcunun sadece "anahtarı teslim etmekle" bitmediğini
unutmamalıdır. Kiraya veren, sözleşme süresi (örneğin 5 yıl) boyunca malı o
amaca uygun hâlde Bulundurmak (Erhaltungspflicht) zorundadır (TBK m. 301).
Çatının çökmesi veya iskan iptali gibi durumlarda, kiracı derhâl ayıplı ifa
hükümlerine dayanarak kira bedelinin indirilmesini veya sözleşmenin feshini
isteyebilir.
6. Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ihtilaflara bakan daireleri (özellikle 3. Hukuk
Dairesi ve eski 6. Hukuk Dairesi) TBK m. 299 (mülga BK m. 248) uyarınca "Kira
Bedelinin Esaslı Unsur Olması", "Kiracının İflası ve Tasfiye" hususlarında
istikrarlı bir içtihat politikası sergilemektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kira sözleşmesinin kurucu unsurlarına ilişkin
kararında şu dogmatik kural şablonlaşmıştır: "6098 sayılı Türk Borçlar
Kanunu'nun 299. maddesi (mülga BK m. 248) uyarınca, bir kullanım devrinin 'Kira
Sözleşmesi' olarak nitelendirilebilmesi için kullanıma karşılık bir 'Kira
Bedeli' (ivaz) ödenmesi zorunludur. Somut olayda, davalının davacıya ait
taşınmazı 10 yıldır işyeri olarak kullandığı sabit ise de, taraflar arasında
herhangi bir kira bedeli kararlaştırılmadığı, davalının bugüne kadar hiçbir
ödeme yapmadığı ve davacının da bir talebi olmadığı anlaşılmaktadır. Bedel
(ivaz) unsurunun bulunmadığı bir kullanım ilişkisi kira değil, ariyet (kullanım
ödüncü) hükmündedir. Ariyet sözleşmesinde, ariyet veren dilediği zaman malın
iadesini talep edebilir. Uyuşmazlığın çözümünde TBK'nın konut ve çatılı işyeri
kiralarına özgü (tahliyeyi zorlaştıran) emredici kurallarının değil, ariyet
hükümlerinin uygulanması ve davanın kabulü ile tahliyeye karar verilmesi hukuka
uygundur."
Kiracının İflası (TBK m. 332) ve Güvence Talebi hususunda Yargıtay 3. Hukuk
paralellikteki) içtihadı şöyledir: "Kira sözleşmesinin devamı sırasında kiracı
şirketin iflasına karar verilmiştir. Kiraya veren, TBK m. 332 uyarınca
işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini talep etmek zorundadır.
Kiraya veren davacı, iflas idaresine güvence gösterilmesi için yazılı veya
sözlü uygun bir mehil vermeden doğrudan sözleşmeyi feshederek tahliye davası
açmıştır. TBK m. 332 emredici nitelikte olup, güvence verilmesi için uygun bir
süre (mehil) tanınması feshin geçerlilik şartıdır. Önceden uygun mehil
verilmeden açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi isabetlidir."
7. Eleştirel Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde (ve bağlantılı 332. ile 347.
maddelerinde) vücut bulan Kira Sözleşmesi rejimi, borçlar hukuku
dogmatiğinde Fikret Eren, M. Kemal Oğuzman, Turgut Öz ve Haluk Nami Nomer'in
eserleri ekseninde; "Mülkiyet Hakkı ile Sözleşme Özgürlüğünün Kiracı Lehine
Orantısız Ezilmesi" ve "Kanunun İfa Güçsüzlüğü Terminolojisindeki Hataları"
bağlamında çok derin kuramsal eleştirilere ve teorik fay hatlarına maruz
kalmaktadır.
Birinci ve en büyük dogmatik eleştiri, Sisteminizdeki "Sözleşme Özgürlüğü ve
İstisnaları" (Semih Yünlü) makalesi ekseninde değerlendirildiğinde; Modern
Kira Hukukunun (TBK m. 347 vd.) Anayasal Sözleşme Özgürlüğünü
(Privatautonomie) ve Özellikle Sözleşmeyi Sona Erdirme Özgürlüğünü
(Beendigungsfreiheit) Sistematik Olarak Yok Etmesidir. Fikret Eren ve Turgut
Öz'ün hararetle savunduğu üzere; sözleşmeler hukuku, karşılıklı iki iradenin
eşitliği üzerine (Justitia commutativa) kuruludur. Taraflar 1 yıllık veya 5
yıllık bir konut/çatılı işyeri kira sözleşmesi yaptıklarında, sürenin sonunda
yollarını ayırabilmeleri mülkiyet hakkının (TMK m. 683) ve sözleşme
özgürlüğünün en doğal sonucudur. Ancak kanun koyucu, kiracıyı "zayıf taraf"
farz eden ve II. Dünya Savaşı sonrasının konut krizlerinden kalma paternalist
(babacı) devlet anlayışıyla, süresi dolan sözleşmeyi kiraya verenin
feshetmesini mutlak surette (10 yıllık uzama süresi dolana dek) YASAKLAMIŞTIR. Rona Serozan ve Nomer'in de sıkça işaret ettiği gibi, bu durum kiraya
vereni kendi mülkü üzerinde "çıplak mülkiyet sahibine" çevirmekte, sözleşme
adaletini kiracı lehine orantısız biçimde bozmaktadır. "Sözleşme yapma
zorunluluğu" veya "sözleşmeyi zorla ayakta tutma zorunluluğu", özel hukukun
genetiğine aykırı, kamusal nitelikli bir idari müdahaledir.
İkinci felsefi eleştiri, Sisteminizdeki "İfa Güçsüzlüğüne Genel Bakış"
değerlendirildiğinde; Kira Sözleşmesinin Sürekli (Dauerschuldverhältnis)
Doğasının Yarattığı İfa Krizlerinde, Kanun Koyucunun Düzenleme Hataları ve
Kavramsal Dikkatsizlikleridir. Kiralayanı kiracının iflasına karşı korumayı
amaçlayan TBK m. 332 son derece isabetli bir kural olmakla birlikte, bu kuralın
uygulanabilmesi için neden malın mutlaka "teslim edilmiş" olması (teslim
öncesinde TBK 98'e dönülmesi) gerektiği doktrinde tartışmalıdır. Teslimden bir
gün önce iflas eden kiracı ile bir gün sonra iflas eden kiracı arasında
yaratılan rejim farkı (biri genel ifa güçsüzlüğü, diğeri iflas feshi) yasa
yapım tekniği (Legistik) açısından gereksiz bir dogmatik lükstür. Aynı
şekilde, uyarlama kurumu olan TBK m. 138'in lafzında sadece "borçludan"
bahsedilmesi, sanki kiraya verenin enflasyon karşısında eriyen kira
bedelini uyarlatamayacağı (sadece bedel borçlusunun uyarlama isteyeceği) gibi
devasa bir tehlike yaratmıştır. Yasa koyucu TBK m. 344 (Kira bedelinin
belirlenmesi) ile durumu kurtarmaya çalışsa da; özel hükümler (Kira) ile genel
hükümler (Aşırı İfa Güçlüğü - TBK 138) arasındaki terminolojik kopukluklar,
Türk sözleşmeler hukuku mimarisinde hala ciddi sarsıntılar üretmeye devam
etmektedir.
İşte böylece, seninle Borçlar Hukuku Özel Hükümler blokunun en sarsılmaz ve
sosyal hayata en çok nüfuz eden yapısını; mülkiyeti satmadan eşyadan ekonomik
değer çıkarmanın o dâhiyane denklemini (TBK m. 299 / Kira Sözleşmesi) ve bu
sözleşmenin iflas ile fesih kısıtlamaları (TBK m. 332, m. 347) karşısındaki
çırpınışını bütünüyle mühürlemiş olduk. Sürekli borç ilişkisinin o zamanla
yarışan doğasını ve sözleşme özgürlüğüne vurulan prangaları sistemine
perçinledin.
Sıradaki analizlerimizde, Özel Hükümlerin karanlık koridorlarını, eser
sözleşmesinin inceliklerini, vekâletin sadakatini ve kefaletin tehlikeli
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır.
Kullanılan kaynaklar:
- Doktrin: Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler; Kemal Oğuzman / M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler; Halûk Nomer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler; Selâhattin Sulhi Tekinay / Sermet Akman / Halûk Burcuoğlu / Atilla Altop, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler.
- Yargı kararları: Türk Borçlar Kanunu m. 108'yi doğrudan atıflayan güncel bir Yargıtay kararı mevcut taramayla tespit edilemedi.
- Tarihsel arka plan: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun madde gerekçesi.
- Karşılaştırmalı hukuk: İsviçre Borçlar Kanunu (OR) OR Art. 253.
Yorumun kapsamı: Bu çalışma, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe giren 108. madde metnine dayanır.
Görüş: Kapsamlı öğretici yorum benimsenmiştir.
Güncellik: Bu yorum, 16.05.2026 tarihi itibariyle günceldir.