b. Taşınmazın açık artırma yoluyla satışında
Madde 277 - Taşınmazın açık artırma yoluyla satışında, ihalenin veya reddinin artırmadan hemen sonra yapılması gerekir. Öneride bulunanın bağlılığının artırmadan sonra da devam edeceğini öngören koşul geçersizdir. Ancak, bu kural cebrî artırmalarda ve ihalenin bir kamu görevlisince onaylanması gerektiği durumlarda uygulanmaz.
Akademik Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Özel Borç İlişkileri" kısmında, "Satış Sözleşmesi" başlığı altında yer alan dördüncü ayırım, "Açık Artırma Yoluyla Satış" kurumunu düzenlemektedir [1, 2]. Bu ayırımda yer alan TBK m. 274, açık artırma yoluyla satışı; "yeri, zamanı ve koşulları önceden belirlenerek, hazır olanlar arasından en yüksek bedeli öneren ile yapılan satış" olarak tanımlamaktadır [2]. Bu genel çerçevenin içinde yer alan TBK m. 277 ise, açık artırma yoluyla satışın konusunun bir "taşınmaz" (gayrimenkul) olması durumunda, ihalenin (kabulün) veya reddin zamanlamasını ve artırmaya katılanın (pey sürenin) önerisiyle bağlılığının sınırlarını düzenleyen özel ve emredici nitelikte bir hükümdür [3, 4].
Madde metnine göre, taşınmazların isteğe bağlı açık artırmalarında, artırmayı yönetenin veya satıcının, sunulan en yüksek bedeli kabul (ihale) veya reddetme beyanını artırmadan "hemen sonra" açıklaması zorunludur [3, 4]. Borçlar hukuku doktrininde (örneğin Fikret Eren, Kemal Oğuzman, Turgut Öz, Cevdet Yavuz gibi otoritelerin genel sözleşme teorisi eserlerinde de vurgulandığı üzere [5]), sözleşme özgürlüğü ve irade özerkliği kural olmakla birlikte, taşınmazların ekonomik değerinin yüksekliği ve mülkiyetin devri rejiminin katılığı (tescil şartı), pey süren kişinin uzun süre belirsizlik altında bırakılmasını hakkaniyete aykırı kılmaktadır. Bu sebeple kanun koyucu, taşınmaz artırmalarında öneri sahibinin (alıcı adayının) bağlılık süresini dar ve kesin bir zaman dilimine hapsetmiş; bu bağlılığın artırmadan sonra da devam edeceğine ilişkin önceden hazırlanan müzayede veya şartname koşullarını geçersiz (kesin hükümsüz) saymıştır [4].
Açık artırma sözleşmelerinde, artırmaya katılanların pey sürmesi hukuki niteliği itibarıyla bir "öneri" (icap), artırmayı yönetenin en yüksek bedeli kabul ederek ihaleyi gerçekleştirmesi ise "kabul" beyanıdır [2, 6]. TBK m. 277 f. 1, taşınmaz satışlarında bu kabul (ihale) veya ret beyanının "artırmadan hemen sonra" (derhâl) yapılmasını emretmektedir [3]. Buradaki "hemen sonra" kavramı, müzayede oturumunun veya ilgili taşınmaza ayrılan artırma seansının fiilen sona erdiği anı ifade eder. Satıcının veya müzayede yöneticisinin "daha yüksek bir alıcı bulabilir miyim" düşüncesiyle düşünme süresi talep etmesi veya ihaleyi askıda bırakması, taşınmaz müzayedeleri bakımından kanunen yasaklanmıştır.
Müzayede işletmeleri (müzayede evleri), genellikle artırma koşullarını önceden tek taraflı bir "müzayede şartnamesi" olarak hazırlarlar [7]. TBK m. 277 f. 2 uyarınca, bu şartnamelere konulacak "Pey sürenin teklifi, artırma bittikten sonraki X gün boyunca satıcıyı bağlar / satıcının değerlendirmesine açıktır" şeklindeki kayıtlar kesin olarak geçersizdir [4]. Kanun koyucu, yüksek meblağlı taşınmaz ihalelerinde alıcıyı korumak ve hukuki belirliliği sağlamak adına emredici bir kural sevk etmiştir. (Kaynaklar dışı ek bilgi: Mehaz İsviçre Borçlar Kanunu (OR) m. 230 da aynı felsefeyle, taşınmaz müzayedelerinde spekülasyonu önlemeyi amaçlar.)
TBK m. 277 f. 2'nin son cümlesi, bu katı kurala iki önemli istisna getirmektedir:
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu ve ilgili Hukuk Dairelerinin kararları incelendiğinde, taşınmazların gerek ihtiyari (isteğe bağlı) gerekse cebrî ihaleler vasıtasıyla satışında şekil şartları ve ihalenin feshi müesseseleri titizlikle ele alınmaktadır [9, 15]. Özellikle kamu idarelerinin (belediyeler vb.) yaptığı taşınmaz ihalelerinde, Yargıtay (örneğin 03.06.1959 tarihli YİBK [11]) ihale onaylandıktan sonra yetkili uzvun kararıyla mülkiyetin geçirilmesi talebinin doğduğunu kabul etmiştir. Bu da TBK m. 277'de yer alan "ihalenin bir kamu görevlisince onaylanması gerektiği durumlarda" kuralının Yargıtay pratiğindeki yansımasıdır. Cebrî ihalelerde (Tahsili Emval Kanunu veya İİK kapsamındaki satışlar), ihalenin usulsüzlüğü veya ihale bedelinin yatırılmaması gibi durumlar icra tetkik mercilerinde ihalenin feshi davalarına konu olur [8-10]. İsteğe bağlı özel taşınmaz müzayedelerinde ise, Yargıtay, satıcının veya müzayede evinin TBK'nın emredici hükümlerine aykırı düzenlemelerini (örneğin süre uzatım şartlarını) geçersiz sayarak alıcının bedel iadesi veya bağlı olmama savunmalarını (menfi tespit) haklı bulmaktadır.
Olay 1 (kurmaca senaryo): Özel bir müzayede şirketi, yalı niteliğindeki bir taşınmazı isteğe bağlı açık artırma usulüyle satışa çıkarmıştır. Müzayede şartnamesinde "En yüksek teklifi veren alıcının teklifi, satıcının yurt dışında olması sebebiyle 3 iş günü boyunca satıcının onayına sunulacak olup, bu süre zarfında alıcı teklifiyle bağlıdır." maddesi yer almaktadır. Müzayede bitiminde A, 50 Milyon TL ile en yüksek peyi sürmüştür. Ertesi gün A, teklifinden vazgeçtiğini bildirir. Müzayede şirketi ise şartnameyi gerekçe göstererek 3. günün sonunda ihaleyi A'ya bıraktığını açıklar ve bedeli talep eder. Hukuki analiz: TBK m. 277/2 uyarınca taşınmazın açık artırma yoluyla satışında ihalenin veya reddinin artırmadan hemen sonra yapılması zorunludur ve bağlılığın devam edeceğini öngören koşul kanunen geçersizdir [3, 4]. Bu nedenle, müzayede şartnamesindeki 3 günlük bekleme süresi şartı geçersiz olup, A'nın artırma oturumu bittikten sonra teklifiyle bağlılığı sona ermiştir. Müzayede şirketinin veya satıcının bedel talebi reddedilir.
Olay 2 (kurmaca senaryo): Bir Belediye, mülkiyetindeki bir araziyi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında açık artırmayla satışa sunmuştur. B, en yüksek teklifi vererek ihaleyi kazanmıştır. İhale komisyonu kararının ita amiri (Belediye Başkanı) tarafından onaylanması için kanunen 15 günlük bir süre öngörülmüştür. B, artırma bittikten 3 gün sonra, TBK m. 277 f.1 hükmüne dayanarak "İhale artırmadan hemen sonra yapılmadı, artık bağlı değilim" diyerek teminatının iadesini talep eder. Hukuki analiz: Olayda bir kamu tüzel kişisi tarafından gerçekleştirilen ve "bir kamu görevlisince onaylanması gerektiği durumlarda" istisnasına giren bir açık artırma mevcuttur. TBK m. 277/2'nin son cümlesi uyarınca, bu tür kamu ihalelerinde bağlılığın artırmadan hemen sonra sona ereceği kuralı işlemez [4]. B'nin teklifiyle bağlılığı, idari onay süreci boyunca devam eder; dolayısıyla B'nin tek taraflı vazgeçme ve teminat iadesi talebi reddedilir.
Doktrin tartışmalarında, TBK m. 277'nin lafzındaki "hemen sonra" (derhal) ibaresinin modern ticaretin hızına ve karmaşıklığına ne derece uyum sağladığı değerlendirilmektedir. İsteğe bağlı müzayedelerde, özellikle gayrimenkulün son derece yüksek değerli olduğu durumlarda, satıcının (eğer artırma mahallinde değilse) karar vermesi için makul bir değerlendirme süresine ihtiyaç duyabileceği ileri sürülebilir. Ancak kanun koyucu, mülkiyetin devri resmi şekle ve tescile tabi olan [12, 21] bir varlık tipinde, alıcıyı uzun süre askıda bırakmanın doğuracağı güvensizliği ve spekülasyon tehlikesini daha ağır basan bir risk olarak görmüştür. Bununla birlikte, kanunun kamu ihaleleri ve cebrî icra satışları için getirdiği istisnalar son derece isabetlidir [4]. Zira kamu idaresinin işleyişi ve İcra İflas Hukuku'nun kendine has katı usul kuralları, "derhal ihale ve onay" şartının fiilen ve hukuken işletilmesini imkânsız kılmaktadır. Bu uyumlaştırma, normun hem kamu yararı hem de icra hukuku dogmatiği ile çelişmesini engellemiştir.
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.