TBK Madde 299

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Özel Borç İlişkilerini düzenleyen İkinci Kısmı'nın Dördüncü Bölümü, "Kira Sözleşmesi" başlığını taşımaktadır. TBK m. 299, kira sözleşmesine ilişkin "Genel Hükümler" ayrımının ilk maddesi olup, bu hukuki müessesenin yasal tanımını ve kurucu asli unsurlarını vazetmektedir [1, 2].

Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (eBK) döneminde kira sözleşmeleri, "Adi Kira" ve "Hasılat Kirası" olarak düzenlenmişken; bunun yanında 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) ile de taşınmaz kiralarına ilişkin ayrı bir hukuki rejim ihdas edilmişti [3-5]. Türk kira hukukunda on yıllarca süren bu ikili yapı, 6098 sayılı TBK'nın yürürlüğe girmesiyle birlikte terk edilmiş; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel ve emredici kurallar, TBK m. 339-356 arasında kanunlaştırılmak suretiyle kira hukuku tek bir çatı altında sistematize edilmiştir [6-8]. Hukuki güvenlik ilkesi gereği, kira ilişkilerinin tamamına uygulanacak tek kanunun 6098 sayılı TBK olması, kanun koyucunun bütüncül bir hukuki metin yaratma iradesini yansıtmaktadır [7, 8].

TBK m. 299 hükmü, İsviçre Borçlar Kanunu'nun (OR) 253. maddesine tekabül etmektedir. İlgili hükmün lafzında eski BK'daki "kiralayan" tabiri yerine, kiracı ile oluşabilecek terminolojik karışıklıkları önlemek amacıyla çok daha isabetli bir terim olan "kiraya veren" ifadesi tercih edilmiştir [9, 10]. Kira sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle tam iki tarafa borç yükleyen (sinallagmatik), rızaî, ivazlı ve sürekli edimli bir sözleşmedir [11-13].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Kullandırma veya Yararlanmanın Bırakılması (Zilyetliğin Devri Unsuru)

Kira sözleşmesinin ilk kurucu unsuru, kiraya verenin bir "şeyin" kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmasıdır [1, 14]. Burada kiracıya mülkiyet değil, fer'î zilyetlik sıfatıyla eşya üzerinde fiilî hâkimiyet kurma ve eşyanın tahsis amacına uygun kullanım hakkı devredilmektedir [12, 15]. Kanun koyucu, sadece kullanmayı (örn. adi kira) veya kullanmayla birlikte yararlanmayı (örn. ürün kirası) bu kavram içerisine dahil etmiştir [16]. Kiralanan "şey", taşınır veya taşınmaz bir eşya olabileceği gibi, ürün kirası bakımından bir hak ya da ticari işletme de olabilmektedir [17, 18].

2.2. Kira Bedeli (İvaz Unsuru)

Kira sözleşmesi, doğası gereği ivazlı bir sözleşmedir. TBK m. 299'da yer alan "kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği" ibaresi, ivazın sözleşmenin asli unsuru (essentialia negotii) olduğunu gösterir [2, 19]. Eğer bir şeyin kullanımı bedelsiz olarak bir kimseye bırakılıyorsa, bu ilişki kira sözleşmesi değil, kullanım ödüncü (ariyet) sözleşmesi niteliğini taşır [19, 20]. Doktrinde, kira bedelinin kural olarak bir miktar para olması gerektiği ifade edilmekle birlikte, tarafların paradan başka bir ekonomik değeri, malı veya hizmeti bedel olarak belirlemelerinin karma nitelikli bir sözleşme doğuracağı savunulmaktadır [19, 21].

2.3. Tarafların Karşılıklı Anlaşması (Rıza Unsuru)

Sözleşme, her iki tarafın birbirine uygun ve karşılıklı irade beyanlarıyla (icap ve kabul) kurulur. Kiraya verenin kullandırma edimi ile kiracının bedel ödeme edimi karşılıklı olarak mutabakata bağlanmalıdır [15, 19]. Kanun, kira sözleşmesinin geçerliliğini (kural olarak) herhangi bir şekil şartına bağlamamıştır; bu itibarla kira sözleşmeleri sözlü yahut fiilî (zımni) irade uyuşması ile dahi geçerli olarak kurulabilir [22, 23].

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 301 (Teslim ve Bulundurma Borcu): TBK m. 299'da ifade edilen "kullanılmasını kiracıya bırakma" soyut yükümlülüğü, m. 301'de somutlaşır. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür [2, 24, 25].
• TBK m. 357 (Ürün Kirası): Sadece bir kullandırma değil, devşirilecek ürünlerin elde edilmesi maksadıyla "ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasının" bırakılması durumunda, TBK m. 299 genel tanımının ötesine geçilerek m. 357'deki ürün kirası rejimi uygulama alanı bulur [17, 18, 26].
• TBK m. 379 vd. (Kullanım Ödüncü): M. 299'daki en önemli unsurlardan biri olan "kira bedeli"nin yokluğu, sözleşmeyi kira olmaktan çıkarıp m. 379 anlamında kullanım ödüncüne tabi kılar [19].
• 6100 sayılı HMK m. 4/1-a (Görevli Mahkeme): Kira sözleşmesinin kurulmasına (m. 299) dayanan ve kira ilişkisinden doğan tüm alacak ile tahliye uyuşmazlıkları, miktar ve değere bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinin mutlak görev alanına girer [27, 28].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Dairelerinin istikrar kazanmış kararlarında, m. 299 bağlamında "sözleşme ilişkisinin varlığı" ve "kira bedelinin" niteliği önemle vurgulanmaktadır. Yargıtay'ın 04.03.1968 tarihli ve 1966/14 E., 1968/7 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda vurgulandığı üzere; kira parası, kiralananın kullanılması karşılığıdır. Belediye resimleri yahut benzer vergiler bir hizmetin karşılığı olup kural olarak kira parasının bir cüz'ü sayılamaz ve salt bu nedenle temerrüt ihtarı çekilemez [29, 30].

Bununla birlikte, Yargıtay sözlü kira sözleşmelerinin varlığı inkâr edildiğinde, iddia makamının kira ilişkisinin mevcudiyetini ve aylık kira bedelinin miktarını hukuka uygun kesin delillerle (özellikle HMK m. 200 çerçevesinde senetle ispat sınırı aşıldığında) ispat etmesi gerektiğini içtihat etmiştir. Davalının kiracılık ilişkisine karşı çıkması halinde davacı (kiraya veren), kiracılık ilişkisini yazılı belge veya (delil başlangıcı ile desteklenen hallerde yahut yemin delili ile) ispatlamak zorundadır [23, 31, 32].

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1: Şirket yöneticisi (A), mülkiyeti kendisine ait olan lüks bir konutu, bedelsiz olarak kullanması ve bakımını yapması kaydıyla bir yıllığına yakın arkadaşı (B)'ye tahsis etmiştir. Altı ay sonra (A), konuta acil gereksinimi olduğunu iddia ederek (B)'den taşınmazı derhal tahliye etmesini talep etmiş, (B) ise TBK m. 299 vd. hükümlerine dayanarak geçerli bir konut kira sözleşmesi bulunduğunu ve usulüne uygun fesih veya tahliye davası sürelerine uyulmadığını ileri sürmüştür. Hukuki Analiz: TBK m. 299 uyarınca kira sözleşmesinin kurucu unsurlarından biri "kira bedeli"dir. Olayda (A) ile (B) arasında ivaz (bedel) öngörülmemiştir. Sadece evin bakımının üstlenilmesi, mutlak bir ivaz olarak değerlendirilemeyeceğinden; taraflar arasındaki hukuki ilişki kira sözleşmesi (TBK m. 299) değil, kullanım ödüncü (ariyet) sözleşmesidir (TBK m. 379). Dolayısıyla (B), kira hukukunun kiracıyı koruyucu özel hükümlerinden yararlanamaz.

Olay 2: (X), (Y)'ye ait bir işyerinde beş yıldır faaliyet göstermektedir. Taraflar arasında yazılı bir sözleşme metni imzalanmamıştır. (X), her ayın ilk iş günü (Y)'nin banka hesabına piyasa rayiçlerine uygun bir miktarı "işyeri kira bedeli" açıklamasıyla EFT yapmaktadır. İlerleyen süreçte (Y), işyerini daha yüksek bir bedelle üçüncü bir kişiye kiralamak amacıyla, yazılı bir sözleşme bulunmamasını gerekçe göstererek (X)'i fuzuli şagil (haksız işgalci) sıfatıyla tahliye etmek ister. Hukuki Analiz: TBK m. 299 kapsamında kira sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şekline tabi kılınmamıştır. (X)'in taşınmazı fiilen kullanması ve karşılığında (Y)'ye düzenli olarak kira bedeli ödemesi ile her iki asli unsur (kullanım ve bedel) gerçekleşmiştir. Banka dekontları, fiili icra ile birlikte taraflar arasında zımni yolla da olsa geçerli bir kira sözleşmesinin kurulduğunu ispatlamaktadır. (Y)'nin fuzuli şagil iddiası mesnetsiz olup, uyuşmazlığa çatılı işyeri kirası hükümleri uygulanacaktır.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat Yükü: Kiralananın teslim edildiği ve taraflar arasında kira ilişkisi kurulduğu hususunu iddia eden taraf (genellikle kiraya veren veya kira alacağı talep eden) ispatla mükelleftir (TMK m. 6). Yıllık kira bedeli toplamı HMK m. 200'deki parasal sınırı aşıyorsa, sözleşme ilişkisinin yazılı delille ispatı zorunludur [23, 32].
• Zamanaşımı / Süreler: Kira bedeli, dönemsel edim niteliği taşıdığından, ödenmeyen kira bedellerine ilişkin alacak talepleri TBK m. 147/1 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
• Görevli/Yetkili Mahkeme: HMK m. 4/1-a uyarınca kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü eda (alacak), tespit ve tahliye davasında Sulh Hukuk Mahkemeleri kesin görevlidir [27, 28]. Yetkili mahkeme ise genel kural gereği davalının yerleşim yeri veya kira sözleşmesinin ifa yeri (kiralananın bulunduğu yer) mahkemesidir [33].
• Yaygın Uygulama Hataları: Kira sözleşmelerinin mutlak surette yazılı bir metne bağlanması gerektiği yanılgısı uygulamada sıklıkla görülmektedir. Ayrıca, niteliği gereği konut/çatılı işyeri olan yerlerde, sözleşmeye yazılan "bedelsizdir" ibarelerine rağmen gizli ivazın (muvazaa) ispatlandığı durumlarda sözleşmenin m. 299 çerçevesinde kira kabul edilmesi gerektiği gözden kaçırılmamalıdır.

7. Eleştirel Değerlendirme

Türk hukuku öğretisinde Fikret Eren, Kemal Oğuzman, Turgut Öz ve Halûk Tandoğan gibi müelliflerce de vurgulandığı üzere, kira sözleşmesi, kiracının şahsi hakkını güçlendiren sosyal mülahazalar ile donatılmıştır [34, 35]. Ancak TBK m. 299'un kaleme alınışında ve genel sözleşme mimarisinde, özellikle karma nitelikli kullanım bedelleri (örneğin ciro üzerinden kira bedeli belirlenmesi) ile ürün kirası ayrımının muğlaklığı zaman zaman yargı kararlarında zikzaklara yol açmaktadır [36, 37].

Bunun yanı sıra, mülga 818 sayılı BK ile 6570 sayılı GKHK ikili yapısının 6098 sayılı TBK ile giderilmesi hukuk tekniği açısından üstün bir adım olmakla beraber; m. 299'daki soyut ifadenin (örneğin "kullanma ile birlikte ondan yararlanılmasının bırakılması") m. 357'deki ürün kirası ile arasındaki sınır çizgisini, ticari işletme kiraları özelinde yetersiz bıraktığı doktrinde sıklıkla eleştirilmektedir [38, 39]. Zira ticari işletmelerin salt mekan olarak mı (m. 299 kapsamında), yoksa gelir getiren bir organizasyon olarak mı (m. 357 kapsamında) kiraya verildiği ayrımı yargılama sürecini uzatan bir belirsizlik yaratmaktadır.

Metodolojik Not

[Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.]