B. Kira süresi
Madde 300 - Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Akademik Değerlendirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) Özel Borç İlişkileri kısmında, kira sözleşmesinin genel hükümlerini düzenleyen birinci ayırımında yer alan 300. madde, kira sözleşmesinin süresine ilişkin temel ayrımları ortaya koymaktadır. Madde metni, "Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır." düzenlemesini amirdir [1].
Bu hüküm, kira sözleşmelerini süre unsuru bakımından iki temel kategoriye ayırmaktadır: Belirli süreli ve belirsiz (belirli olmayan) süreli kira sözleşmeleri. Kanun koyucu, bu ayrımı yaparken salt tarafların bir vade öngörüp öngörmediğine değil, kararlaştırılan vadenin dolmasıyla sözleşmenin "herhangi bir bildirime gerek kalmaksızın" kendiliğinden sona erip ermeyeceği kriterine dayanmıştır [1]. Doktrinde de vurgulandığı üzere, genel hükümlere tabi kira sözleşmesinde açık veya örtülü bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer [2]. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle birlikte bildirim gerekmeksizin sona erme iradesi taşımayan tüm diğer sözleşmeler ise belirsiz süreli kabul edilmektedir [1].
Maddenin genel gerekçesi ve mehaz İsviçre Borçlar Kanunu (OR m. 255) ile olan paralelliği göz önüne alındığında, bu ayrımın temel pratik önemi, sözleşmenin sona erme usulü ile fesih bildirim sürelerinin ve şartlarının belirlenmesinde ortaya çıkmaktadır. Zira belirli süreli sözleşmelerde kural olarak vadenin dolmasıyla ilişki sona ererken, belirsiz süreli sözleşmelerde TBK m. 328-330 çerçevesinde fesih bildirimlerine uyularak sözleşmenin sona erdirilmesi gerekmektedir [3-5].
TBK m. 300 uyarınca belirli süreli kira sözleşmesi, taraflarca kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek olan sözleşmedir [1]. Bu tanım, klasik (adi) kira sözleşmeleri bağlamında mutlak bir geçerliliğe sahiptir. Kural olarak belirli süre öngörülerek yapılan belirli süreli sözleşmeler sürenin bitimi ile kendiliğinden sona erer [6]. Sürenin "belirli" sayılması için mutlaka kesin bir takvim tarihinin (örneğin 1 Ocak 2027) yazılması gerekmez; sürenin objektif olarak hesaplanabilir olması (örneğin 6 ay, 1 yıl gibi) veya belirli bir olgunun gerçekleşmesine (örneğin öğrenim süresi boyunca, inşaat bitene kadar) bağlanmış olması da yeterlidir. Önemli olan, vade geldiğinde tarafların fesih iradesini açıklamasına lüzum kalmaksızın borç ilişkisinin tasfiye sürecine girmesidir [1, 2].
Taraflar arasında sözleşmenin ne zaman sona ereceğine dair açık veya örtülü bir anlaşma bulunmuyorsa ya da sözleşmenin süresi baştan belli edilmemişse sözleşme belirsiz süreli olacaktır [6]. TBK m. 300/2 gereğince, kararlaştırılan sürenin bitimiyle bildirim olmaksızın sona erme niteliği taşımayan "diğer" tüm sözleşmeler belirsiz sürelidir [1]. Ayrıca, başlangıçta belirli süreli olarak kurulan bir sözleşmenin, sürenin dolmasına rağmen tarafların açık bir anlaşması olmaksızın zımni olarak (örtülü biçimde) sürdürülmesi halinde, sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmektedir [2, 7].
Yargıtay içtihatlarında, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, özellikle tahliye davası açma şartları ile zamanaşımı ve fesih bildirim sürelerinin hesabında titizlikle değerlendirilmektedir. Yargıtay, tarafların bir süre kararlaştırmış olmasına rağmen, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının sürenin bitimine en az on beş gün kala tahliye iradesini bildirmemesi halinde sözleşmenin birer yıl uzayacağını yerleşik olarak kabul etmektedir [12, 13]. Bu bağlamda, örneğin 1 yıllık yapılmış bir konut kirasında, süre sonunda tahliyenin gerçekleşmemesi halinde sözleşme belirsiz süreliye dönüşmez; aynı koşullarla 1 yıl daha uzayarak belirli süreli olma niteliğini korur [12, 13].
Ancak genel hükümlere tabi kiralarda (örneğin bir açık alan, arsa veya araç kirası), sürenin dolması üzerine ilişkinin eylemli olarak sürdürülmesi halinde, Yargıtay sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiğini kabul etmekte ve tahliye için TBK m. 328 vd. gereği kanuni fesih bildirim sürelerine riayet edilmesini şart koşmaktadır. Kira süresinin başlangıç tarihi veya süresi taraflar arasında uyuşmazlık konusu olduğunda, Yargıtay ispat yükünün kural olarak bunu iddia eden davacıda (kiraya verende) olduğunu vurgulamaktadır [14, 15].
Olay 1 (Kurmaca Senaryo - Genel Hükümlere Tabi Kira): Bir tarım işletmesi (A), tarlasını sürmek için mülkiyeti (B)'ye ait olan traktörü 3 aylık bir süre için kiralamıştır. Sözleşmede, kira süresinin sonunda traktörün derhal iade edileceği yazmaktadır. Süre dolduğunda (A) traktörü iade etmez ve (B) de 2 ay boyunca ses çıkarmaz, (A) ise aylık kira bedellerini (B)'nin hesabına yatırmaya devam eder. Hukuki analiz: TBK m. 300 uyarınca bu bir belirli süreli kira sözleşmesidir. Normalde TBK m. 327 gereği süre bitiminde kendiliğinden sona ermesi gerekirken, tarafların açık bir anlaşması olmaksızın ilişki sürdürüldüğü için sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmüştür [7]. Artık (B)'nin traktörü geri alabilmesi için TBK m. 330 (taşınır kiralarında 3 gün önceden yapılacak fesih bildirimi) hükümlerine uygun bir fesih beyanında bulunması gerekecektir [11].
Olay 2 (Kurmaca Senaryo - Konut/Çatılı İşyeri Kirası): (X), maliki olduğu meskeni (Y)'ye 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli yazılı bir sözleşme ile kiralamıştır. (X), sürenin bitimi olan 31.12.2023 tarihinde TBK m. 300 uyarınca sözleşmenin bildirimsiz sona erdiğini ileri sürerek, 05.01.2024 tarihinde tahliye davası açar. Hukuki analiz: Her ne kadar TBK m. 300 belirli süreli sözleşmelerin bildirim olmaksızın sona ereceğini belirtse de, taşınmaz konut vasfında olduğundan TBK m. 347 özel hükmü devreye girer. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, belirlenen sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez [8]. Kiracı (Y), en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı için sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır [9]. Kiraya veren (X), sadece süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği için açılan tahliye davası reddedilecektir [9].
Doktrinde TBK m. 300 hükmü bağlamında en çok eleştirilen husus, maddenin lafzi formülasyonu ile konut ve çatılı işyeri kiralarındaki mutlak emredici rejimin (TBK m. 347) birbiriyle oluşturduğu görünürdeki çatışmadır. TBK m. 300, "Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir" diyerek adeta sürenin bitiminde sözleşmenin tasfiyesini belirli süreli sözleşmenin "zorunlu bir unsuru" gibi tanımlamaktadır [1].
Oysa konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, süre bitiminde kendiliğinden sona ermez; aksine yasa gereği bir yıl uzar [8, 9]. Bu durumda, konut kiralarındaki 1 yıllık sözleşmeler, m. 300'ün katı lafzi yorumuna göre "belirli süreli" tanımına uymayan ucube bir karaktere bürünmektedir. Zira bildirim olmaksızın sona ermemekte, aksine bildirim olmazsa uzamaktadır. İsviçre Borçlar Kanunu (OR m. 255) ile paralellik kurmak amacıyla alınan bu genel hükmün, konut ve işyeri kiralarındaki yoğun kiracı korumacı yapı (sosyal kira hukuku) ile dilsel bir uyumsuzluk yaşadığı aşikârdır. Kanun koyucunun, m. 300'e "Kanundaki özel hükümler saklı kalmak kaydıyla" şeklinde bir ibare eklemesinin, teorik ve sistematik bütünlük açısından daha isabetli olacağı savunulmaktadır.
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.