C. Kiraya verenin borçları I. Teslim borcu
Madde 301 - Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
Akademik Değerlendirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Dördüncü Bölümünde düzenlenen kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerin başında, kiraya verenin asli edim yükümlülüklerini tayin eden TBK m. 301 yer almaktadır [1, 2]. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, sürekli edimli ve karşılıklı borç yükleyen rızai bir sözleşmedir [3, 4]. Bu tanımdan hareketle, kiraya verenin en temel ve birincil borcu, kiraya konu olan şeyi sözleşmede öngörülen tarihte ve belirlenen amaca uygun, kullanmaya elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca da bu elverişliliği muhafaza etmektir [5, 6].
Maddenin sistematiği incelendiğinde, kanun koyucunun kiraya verenin borçlarını anlık bir "teslim" işleminden ibaret görmediği, bu borcu sözleşmenin devamı boyunca sürecek bir "bulundurma/muhafaza etme" borcu ile tamamladığı görülmektedir [5, 7]. Ayrıca madde, kira hukukuna hâkim olan "kiracıyı koruma" ilkesinin en somut tezahürlerinden birini barındırmaktadır. Hükmün ikinci cümlesi ile, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcunun kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği kesin bir emredici kurala bağlanmış; diğer kira sözleşmeleri bakımından ise genel işlem koşulları yoluyla kiracı aleyhine düzenleme yapılması yasaklanmıştır [1, 2].
Teslim borcu, kira sözleşmesinin ifa sürecini başlatan ve kiracının kiralanan üzerindeki fiili hâkimiyetini (zilyetliğini) kurmasını sağlayan kurucu nitelikteki edimdir. Kiraya veren, sözleşmede kararlaştırılan tarihte kiralananı kiracıya teslim etmek zorundadır [1]. Bu teslimin zamanında yapılmaması, kiraya verenin borçlu temerrüdüne düşmesine yol açar ve kiracıya TBK m. 125 vd. genel hükümler çerçevesinde aynen ifa, gecikme tazminatı veya sözleşmeden dönme ile menfi/müspet zarar tazmini talep etme hakkı verir [8].
Kiraya verenin borcu yalnızca malı teslim anı ile sınırlı kalmayıp, sürekli bir nitelik arz eder. Kiralananın, sözleşme süresince kullanım amacına uygun olarak bulundurulması yükümlülüğü kiraya verenin üzerindedir [7]. Kiralanan şeyin, taraflarca kararlaştırılan amaca tahsis edilebilmesi için taşıması gereken asgari standartlar bu borcun kapsamını belirler. Eğer kiralanan, kullanım amacına uygun bir şekilde teslim edilmemişse veya sözleşme süresi içerisinde sonradan kullanılamayacak ya da kullanım amacı önemli ölçüde azalacak hale gelirse, kiraya verenin "ayıptan doğan sorumluluğu" gündeme gelir [6, 7].
TBK m. 301, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'ndan ve 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'dan devralınan korumacı yaklaşımı daha da ileri taşımıştır. Düzenlemeye göre, "konut ve çatılı işyeri kiralarında" teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcuna ilişkin bu kural, kiracı aleyhine değiştirilemez [1, 2]. Bu, mutlak (veya nispi) emredici bir kuraldır. Sözleşmeye, örneğin çatı akması veya tesisat çökmesi gibi esaslı bakım ve onarımların kiracıya ait olacağına dair konulacak hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarında kesin olarak geçersizdir. Öte yandan, konut ve çatılı işyeri kirası niteliği taşımayan diğer kira sözleşmelerinde (örneğin adi taşınır kiraları veya çatısız arsa kiraları), bu kuralın aksinin tarafların serbest iradesi ve bireysel müzakeresi ile kararlaştırılması mümkündür. Ancak bu tür diğer kiralarda bile, kiraya veren önceden tek yanlı olarak hazırladığı "genel işlem koşulları" (TBK m. 20 vd.) vasıtasıyla bu borçtan kurtulamaz veya borcun kapsamını kiracı aleyhine daraltamaz [2].
Yargıtay uygulamalarında, TBK m. 301 kapsamında kiraya verenin teslim borcunun fiilen ve hukuken eksiksiz yerine getirilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslimin gerçekleşmemesi halinde ispat yükü kiraya verene aittir [16].
Bir Yargıtay kararında açıkça vurgulandığı üzere, "Konutun hangi tarihte davacıya teslim edildiğinin ispat yükü davalı tarafta olup, mahkemece davalı tarafın gösterdiği deliller toplanmak suretiyle zarar yönünden kira kaybı belirlenerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi" gerektiği içtihat edilmiştir [16]. Ayrıca Yargıtay, tarafların serbest iradesiyle dahi olsa konut ve çatılı işyerlerinde çatının akması, ana taşıyıcı kolonların hasar görmesi gibi mülkiyet hakkından doğan esaslı onarım sorumluluklarının kiracıya devredilmesine yönelik sözleşme hükümlerini geçersiz kabul etmektedir.
Olay 1 (Konut Kirasında Sonradan Ortaya Çıkan Esaslı Ayıp): Taraflar arasında akdedilen 2 yıl süreli konut kira sözleşmesinin 6. ayında, binanın ana su tesisatındaki yapısal bir çökme nedeniyle evin zeminini su basmış ve daire kullanılamaz hale gelmiştir. Kiraya veren, sözleşmedeki "kiralananın her türlü tesisat ve onarım masrafı kiracıya aittir" maddesine dayanarak onarımı yapmaktan kaçınmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 301 uyarınca, kiraya veren kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Dolayısıyla sözleşmedeki onarım masraflarının kiracıya ait olduğuna dair madde kesin olarak geçersizdir [1, 2]. Su tesisatının çökmesi olağan bir temizlik veya bakım gideri (TBK m. 317) olmadığından, asli bir ayıptır. Kiracı, TBK m. 305 ve 306 uyarınca ayıbın giderilmesini, bedel indirimini isteyebilir veya ayıp kullanım elverişliliğini ortadan kaldırdığı için sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir [9, 10, 12].
Olay 2 (Çatılı İşyeri Kirasında Geç Teslim ve Kar Mahrumiyeti): Bir alışveriş merkezinde restoran olarak kullanılmak üzere kiralanan dükkân, sözleşmede belirtilen 1 Eylül tarihinde değil, ancak 1 Aralık tarihinde hukuken ve fiilen kiracıya teslim edilebilmiştir. Kiracı bu 3 aylık gecikme dönemi için kazanç kaybı talebiyle dava açmıştır. Hukuki analiz: Kiraya veren, TBK m. 301 uyarınca teslim borcunu vadesinde yerine getirmeyerek temerrüde düşmüştür. TBK m. 125 vd. gereğince, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde alacaklı sıfatını haiz olan kiracı, geç ifadan (teslimden) kaynaklanan müspet zararını (kira kaybı, yoksun kalınan kâr vb.) kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir. Teslimin yapıldığı tarihi ispat yükü kiraya verendedir [8, 16].
Doktrinde TBK m. 301 ekseninde yürütülen en önemli tartışmalardan biri, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğunun niteliğine ilişkindir. Bir kısım yazarlar, ayıptan doğan sorumluluğun müstakil bir garanti sorumluluğu olduğunu ileri sürerken; ağırlıklı görüş, kiraya verenin asli borcunun TBK m. 301 uyarınca sözleşmeye uygun teslim etmek ve sözleşme süresince bu halde bulundurmak olduğunu, dolayısıyla ayıptan doğan sorumluluğun bizzat bu 301. maddenin (asli edim yükümlülüğünün) bir uzantısı ve ihlali niteliğinde olduğunu savunmaktadır [6, 22]. Başka bir ifadeyle, ayıptan doğan borçlar kanunen bağımsız gibi görünse de, temelinde yatan ihlal m. 301'deki "kullanıma elverişli bulundurma" asli borcuna aykırılıktır [6].
Ayrıca kanun koyucunun TBK m. 301'de sadece "konut ve çatılı işyeri" kiraları için mutlak (veya tek taraflı) emredici kural öngörmesi, ürün kirası veya çatısız arsa kiraları gibi sözleşmelerde kiracının korunmasını yalnızca genel işlem koşulları (TBK m. 20) denetimine terk etmesi, zayıf konumda olabilecek diğer kiracı tiplerinin korunması açısından doktrinde zaman zaman eleştirilmektedir. Buna rağmen, TBK m. 301'in çağdaş borçlar hukuku prensipleri ile sosyal devlet ilkesini bağdaştıran, mülkiyet hakkının sosyal sınırlarını kira hukuku bağlamında netleştiren son derece temel ve isabetli bir norm olduğu doktrinde genel kabul görmektedir.
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.