**IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
Madde 304 - Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Akademik Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Özel Hükümler kısmında, kira sözleşmelerine ilişkin yasal çerçevenin "Kiraya Verenin Borçları" alt başlığında yer alan TBK m. 304 hükmü, kiraya verenin "teslim anındaki ayıplardan sorumluluğunu" düzenlemektedir [1]. Kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen, sürekli edimli bir sözleşmedir [2]. Kiraya verenin asli edim yükümlülüğü, TBK m. 301 uyarınca kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır [3, 4]. Bu asli edim yükümlülüğünün sözleşmeye, dürüstlük kuralına veya amaca uygun olarak yerine getirilmemesi, "ayıplı ifa" teşkil eder.
TBK m. 304, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’ndaki (eBK) dağınık sistemi terk ederek, İsviçre Borçlar Kanunu (OR) m. 258 hükmüne paralel biçimde, teslim anındaki ayıpları "önemli ayıp" ve "önemli olmayan ayıp" şeklinde ikili bir tasnife tabi tutmuştur [5].
Bu ikili tasnifin temel amacı, kiracının ifayı reddetme hakkının sınırlarını çizmektir. Kanun koyucu, kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracıya, borçlunun temerrüdü (TBK m. 125) veya sonradan ortaya çıkan ayıplardan doğan sorumluluk (TBK m. 305 vd.) hükümlerine başvurma konusunda bir seçimlik hak tanımıştır [6, 7]. Önemli olmayan ayıplarda ise kiracı, ifayı reddederek temerrüt hükümlerine gidemez; kiralananı teslim almak ve ancak sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümlere (TBK m. 305 vd.) dayanmak zorundadır [1, 8].
Doktrinde (Eren, Oğuzman/Öz, İnceoğlu, Gümüş), TBK m. 304 hükmünün, satım sözleşmesindeki ayıptan sorumluluk sisteminden (TBK m. 219 vd.) ontolojik olarak ayrıldığı vurgulanmaktadır. Zira satım sözleşmesinde alıcıya yüklenen ağır "gözden geçirme ve bildirim (muayene ve ihbar) külfeti", kira sözleşmesinde teslim anındaki ayıplar bakımından kiracıya yüklenmemiştir [9, 10]. Kiracı, kiralananın ayıplı olmasından dolayı, satım sözleşmesinden farklı olarak muayene ve ihbar külfeti olmaksızın, zamanaşımı süresi içinde her zaman talepte bulunabilir [11].
Ayıp, genel borçlar hukuku dogmatiğinde, sözleşme konusu edimin niteliklerinde, taraflarca açık veya zımni olarak kararlaştırılan ya da dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereği nesnel olarak bulunması gereken vasıfların eksikliğini veya bulunmaması gereken olumsuz vasıfların varlığını ifade eder [12]. TBK m. 304 bağlamında "teslim anındaki ayıp", zilyetliğin kiracıya devredildiği anda objektif olarak kiralananda mevcut olan maddi, hukuki veya ekonomik eksikliklerdir.
Önemli ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım amacını tamamen ortadan kaldıran veya kiracıdan kiralananı kabul etmesinin hakkaniyet gereği beklenemeyeceği ölçüde daraltan ayıplardır [13]. Yargıtay içtihatları ve İsviçre Federal Mahkemesi (BGer) kararları ışığında, kiralanan konutun çatısının çökük olması, ağır su sızıntısı bulunması, ısıtma sisteminin hiç çalışmaması veya hukuki bir engel (örneğin iskan ruhsatı veya işyeri açma çalışma ruhsatı noksanlığı) nedeniyle kiralananın kullanılamaması önemli ayıp kabul edilir. Önemli ayıp hâlinde kiracı ifayı (teslimi) reddetmekte haklıdır; dolayısıyla alacaklı temerrüdüne düşmez. Bu durumda kiracı, ifayı reddederek kiraya vereni "borçlunun temerrüdü" (TBK m. 112 vd., m. 125) hükümlerine göre sorumlu tutabilir veya dilerse kiralananı teslim alarak TBK m. 305 ve devamındaki ayıptan sorumluluk rejimini işletebilir [14].
Önemli olmayan ayıp, kiralananın sözleşmesel kullanımını tamamen engellemeyen, kullanım değerini ortadan kaldırmayan ancak azaltan nitelikteki, katlanılabilir bozukluklardır [5]. Duvar boyasındaki ufak dökülmeler, bir pencerenin tam kapanmaması veya bir musluğun su damlatması bu kapsama girer. Önemli olmayan ayıp hâlinde kanun koyucu, kiracının ifayı (teslimi) reddetmesini TMK m. 2 (dürüstlük kuralı) bağlamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmiş ve kiracıya temerrüt hükümlerine gitme yolunu kapatmıştır [8]. Kiracı bu durumda kiralananı teslim almak zorundadır, aksi takdirde kendisi alacaklı temerrüdüne (TBK m. 97 vd.) düşer. Teslim aldıktan sonra ise TBK m. 305 vd. hükümleri çerçevesinde ayıp oranında bedel indirimi, onarım veya zararın tazminini isteyebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin (özellikle mülga 6. HD ile mevcut 3. HD) yerleşik içtihatlarında, kiralananın ayıplı teslimi hususu titizlikle incelenmektedir.
Olay 1 (Önemli Ayıp): Taraflar arasında 5 yıl süreli "özel okul" işletilmek üzere bir bina kiralama sözleşmesi akdedilmiştir. Kiraya veren, sözleşmede kararlaştırılan tarihte anahtarları kiracıya teslim etmiş, ancak binanın deprem yönetmeliğine uygun olmadığı ve Milli Eğitim Bakanlığı mevzuatı gereği eğitim kurumu ruhsatı alınmasının fiilen imkânsız olduğu ortaya çıkmıştır. Hukuki analiz: Kiralananın özel okul ruhsatı almaya engel hukuki ve yapısal bir eksiklik barındırması, sözleşmesel tahsis amacını tamamen imkânsız kıldığı için TBK m. 304/1 uyarınca "önemli ayıp" teşkil eder. Bu durumda kiracı, kiralananı teslim almaktan kaçınabilir ve borçlunun temerrüdü (TBK m. 125) hükümlerine dayanarak sözleşmeden dönme hakkını kullanıp, okul açmak için yaptığı faydasız masrafları (menfi zarar) veya diğer kaçırılan fırsatları kiraya verenden talep edebilir.
Olay 2 (Önemli Olmayan Ayıp): Bir konut kirası sözleşmesinde, kiracı taşınmaza girdiği gün yatak odası kapısının kolunun kırık olduğunu, banyo bataryalarından birinin su sızdırdığını tespit etmiştir. Hukuki analiz: Bu eksiklikler, konutun barınma ihtiyacını özünden zedelemeyen, katlanılabilir ve kolayca giderilebilir nitelikte olduğundan TBK m. 304/2 uyarınca "önemli olmayan ayıp"tır. Kiracı, sırf bu ayıp yüzünden ifayı reddedip sözleşmeden dönemez. Kiracı, TBK m. 305 ve m. 306 uyarınca kiraya verene uygun bir süre vererek ayıbın ücretsiz onarılmasını talep etmeli; bu sürede onarım yapılmazsa, onarımı kiraya veren hesabına kendisi yaptırarak masrafını kira bedelinden takas/mahsup etme yoluna gitmelidir.
Türk borçlar hukuku doktrininde (Öz, Gümüş, İnceoğlu), TBK m. 304 hükmünün sistematiği geniş çaplı tartışmalara konu olmuştur. Özellikle önemli ayıp hâlinde kanunun kiracıya sunduğu "borçlunun temerrüdü" veya "sonradan ayıplı duruma gelme" seçenekleri, ontolojik bir çelişki barındırmaktadır. Borçlunun temerrüdü, ifanın hiç gerçekleşmemesi (teslimin reddi veya yapılmaması) temeline dayanırken; sonradan ayıplı duruma gelme (TBK m. 305 vd.) hükümleri ifanın (teslimin) kabulü varsayımına dayanır. Kanun koyucunun bu iki zıt rejimi aynı anda "seçimlik hak" gibi sunması, teslim alma olgusunun hukuki niteliğiyle tam bağdaşmamaktadır.
İsviçre doktrininde (Higi, Weber) ve Türk doktrininde isabetle belirtildiği üzere; kiracı önemli ayıp taşıyan malı "teslim almayı reddederse" borçlunun temerrüdü hükümleri (TBK m. 125); şayet malı mevcut hâliyle "teslim alırsa" ancak o takdirde TBK m. 305 vd. hükümleri devreye girmelidir. Bu iki farklı rejim birbiriyle yarışan haklar olmaktan ziyade, kiracının "teslimi kabul edip etmemesi" maddi vakıasına bağlı olarak birbirini dışlayan rejimler olarak formüle edilmeliydi. Ayrıca, önemli olmayan ayıplarda kiracıyı doğrudan teslim almaya icbar eden katı düzenlemenin, ifa engelleri dogmatiği karşısında alacaklıyı ayıplı ifaya tahammül etmeye zorlaması, sözleşmeye sadakat ilkesi bakımından eleştirilmektedir. Reform tartışmalarında, kira hukukuna özgü, teslim anındaki ayıpları net olarak ifa engelleri sistematiğiyle uyumlaştıran daha yeknesak bir ayıp rejimi önerilmektedir.
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.