b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
Madde 311 - Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
Akademik Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 311 hükmü, kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler arasında, "Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması" alt başlığı altında düzenlenmiştir [1]. TBK m. 310'da yer alan "kiralananın el değiştirmesi" (mülkiyetin devri) kuralının tamamlayıcısı niteliğinde olan bu madde, kiralanan üzerinde mülkiyet hakkının devredilmemekle birlikte, kiracının kullanımını doğrudan etkileyecek nitelikte sınırlı bir ayni hakkın tesis edilmesi ihtimalini ele almaktadır [2, 3].
Kira sözleşmesi, doğası gereği nispi (şahsi) bir hak bahşeder ve kural olarak yalnızca sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebilir. Ancak modern borçlar hukuku sistemlerinde ve İsviçre-Türk hukuk uygulamasında, kiracının korunması ilkesi gereği "satım kirayı bozmaz" ilkesi benimsenmiştir (TBK m. 310). TBK m. 311 ise, bu korumayı mülkiyetin devri dışındaki ayni hak tesisi durumlarına teşmil etmiştir. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan üzerinde intifa veya oturma (sükna) hakkı gibi bir ayni hak kurulması halinde, bu hak sahibinin durumu, mülkiyeti devralan yeni malikin durumu ile özdeşleştirilmiş ve kanun koyucu tarafından mülkiyetin el değiştirmesine ilişkin TBK m. 310 hükmüne kıyasen atıf yapılmıştır [3, 4]. Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) döneminde kanuni bir dayanağı olmamasına karşın Yargıtay içtihatları ve doktrin görüşleri ile ulaşılan sonuç, TBK m. 311 ile pozitif bir kanun hükmü haline gelmiştir [2, 4].
TBK m. 311 hükmünün uygulama alanı bulabilmesi için temel şart, sınırlı ayni hakkın kira sözleşmesinin usulüne uygun şekilde kurulmasından "sonra" tesis edilmiş olmasıdır. Ayni hakkın kira sözleşmesinden önce kurulmuş olması halinde, ayni hak sahibi zaten ayni hakkın mutlaklığı prensibi gereği hakkını kiracıya karşı doğrudan ileri sürebilecek, duruma göre zapttan sorumluluk hükümleri (TBK m. 309) gündeme gelecektir [1]. TBK m. 311'in varlık sebebi, geçerli bir kira ilişkisi sürerken malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan tasarruf yetkisini kullanarak taşınmaz üzerinde bir ayni hak kurmasıdır [4].
Bu kavram, TBK m. 311'in nirengi noktasıdır. Hüküm, her türlü ayni hakkın tesisini değil, yalnızca "kiracının hakkını etkileyen" (kullanma ve yararlanma yetkisini kısıtlayan veya ortadan kaldıran) ayni hakları kapsamına almaktadır. Doktrinde ve içtihatlarda bu hakların en tipik örnekleri intifa hakkı (TMK m. 794 vd.) ve oturma (sükna) hakkıdır (TMK m. 823). Zira bu haklar, eşya üzerinde doğrudan kullanma veya yararlanma yetkisi bahşeder. Kiracı da kira sözleşmesi uyarınca kullanma ve/veya yararlanma hakkına sahip olduğundan, iki hak birbiriyle doğrudan çatışır [4]. Buna karşılık, kiralanan üzerinde örneğin bir ipotek (TMK m. 881 vd.) veya geçit irtifakı tesis edilmesi kural olarak kiracının kullanım hakkını doğrudan etkilemediğinden, bu tür rehin veya kısıtlı irtifak hakları tek başına TBK m. 311 kapsamına girmez. Ayni hak tesisi, sözleşmesel kullanım hakkı ile örtüşmeli veya onunla rekabet etmelidir.
TBK m. 311'de yer alan kıyas atfı, doğrudan TBK m. 310'a yöneliktir. TBK m. 310 uyarınca kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malik kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir (kanuni halefiyet) [1, 5]. Kıyas yoluyla uygulamanın sonucu şudur: Taşınmaz üzerinde intifa veya oturma hakkı kazanan üçüncü kişi, ayni hakla sınırlandırıldığı ölçüde kiraya veren sıfatını kazanır ve kira sözleşmesinin kanuni halefi (tarafı) olur [4]. Hak sahibi, kendi hakkının mahiyetine uygun düştüğü oranda, kiraya verenin haklarını kullanabilir ve borçlarını üstlenir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili (kapatılan 6. Hukuk Dairesi ile güncel 3. Hukuk Dairesi) dairelerinin istikrar kazanmış içtihatlarına göre, TBK m. 311 uyarınca kiralanan üzerinde intifa hakkı kurulan kişi, kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kanun gereği (ipso iure) kazanır [4]. Yargıtay kararlarında açıkça vurgulanan hususlar şunlardır:
Olay 1 (İntifa Hakkı Tesisinde TBK m. 351 Uygulaması): Olay Anlatımı: (A), maliki olduğu konutu 01.01.2023 tarihinde (K)'ya üç yıl süreli olarak kiralamıştır. 01.06.2024 tarihinde ise (A), taşınmazın intifa hakkını annesi (C) lehine tapuda tescil ettirmiştir. (C), söz konusu konutta bizzat oturma ihtiyacındadır. Hukuki Analiz: (C), kira sözleşmesinin usulüne uygun şekilde kurulmasından sonra kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak (intifa) kazanmıştır. TBK m. 311 yollamasıyla TBK m. 310 ve m. 351 hükümleri kıyasen uygulanır [3, 4]. (C), "yeni malik" statüsünde kabul edilir. İntifa hakkı sahibi (C), hakkı iktisap ettiği 01.06.2024 tarihinden itibaren bir ay içinde (en geç 01.07.2024'e kadar) (K)'ya yazılı bir ihtarname göndererek kendi konut ihtiyacını bildirmeli ve iktisap tarihinden altı ay sonra (01.12.2024 tarihinden itibaren) tahliye davası ikame edebilmelidir. Kuru mülkiyet sahibi (A)'nın artık davacı sıfatı (aktif husumet) bulunmamaktadır [4].
Olay 2 (Kira Şerhinin Ayni Hakka Karşı İleri Sürülmesi): Olay Anlatımı: (M), sahibi olduğu işyerini 5 yıllığına (X) Şirketine kiralamış ve taraflar bu sözleşmeyi tapu siciline ilk günden itibaren şerh ettirmiştir (TBK m. 312). İkinci yılın sonunda (M), taşınmaz üzerinde kardeşi (Y) lehine intifa hakkı kurmuştur. (Y), kendi şirketinin faaliyeti için işyeri ihtiyacı olduğunu belirterek TBK m. 351 uyarınca tahliye davası açmıştır. Hukuki Analiz: Somut olayda (Y), TBK m. 311 uyarınca yeni malikin haklarına sahip olsa da, kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiştir [3, 9]. TMK m. 1009 ve TBK m. 312 gereği munzam (güçlendirici) etkiye sahip şerh, şerhten sonra ayni hak kazanan (Y)'ye karşı ileri sürülebilir. Bu durumda (Y), tapudaki şerh süresi (5 yıl) boyunca işyeri gereksinimi sebebiyle (TBK m. 351) tahliye davası açamaz [10, 11]. Tahliye talebi mahkemece reddedilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 311. maddesi, 818 sayılı mülga BK döneminde yasada açıkça yer almayan bir hususu, Yargıtay'ın hukuki teâmüllerini ve doktrindeki genel kabulü kanunlaştırarak hukuk dünyamıza pozitif bir şekilde dahil etmiştir. İsviçre Borçlar Kanunu'nun (OR) 261b maddesinde yer alan "Ayni haklarla yükleme" prensibi, TBK m. 311 ile Türk hukukunda "kıyas" atfı şeklinde vücut bulmuştur.
Ancak doktrinde hükmün lafzı ve kapsamı eleştirilmektedir. Kanun koyucu, sınırlı ayni hakların "kiracının hakkını etkileyen" bir nitelikte olup olmadığı hususunun takdirini hakime bırakmıştır. Bir intifa veya oturma hakkının kiracının hakkını doğrudan etkilediği şüphesiz olmakla birlikte, üst hakkı (inşaat hakkı) gibi durumlarda, üst hakkı sahibinin yeni bir bina inşa edebilmesi için arazinin fiili kullanımı gerekip gerekmediğine göre vaka bazında analiz yapılması zorunluluğu doğmaktadır [18, 19]. Ayrıca, kira sözleşmesi süresince kiracının sadece kullanma hakkı değil, sözleşmenin bir bütün olarak feshi, fesih ihbarları, kira bedeli uyarlama (TBK m. 344 vd.) süreçlerinde muhataplık meselesinin ayni hak sahibi ile kuru mülkiyet sahibi arasında (kanuni yasal halefiyetin sınırları dahilinde) zaman zaman usuli karmaşalara neden olduğu, bu sebeple "kıyas" yolunun katı bir devir olarak mı yoksa borç ilişkisine dâhil olma şeklinde mi yorumlanması gerektiği tartışılmaktadır. Genel kanaat, "kullanım ve yararlanma" hakkı devredildiği için kira sözleşmesinin aktif yönünün bütünüyle intifa vb. ayni hak sahibine geçtiğidir [4, 20].
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.