2
Madde 331 - Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Akademik Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 331. maddesi, kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler arasında, sözleşmenin olağanüstü fesih yollarından biri olan "önemli sebeplerle fesih" kurumunu düzenlemektedir [1, 2]. Kira sözleşmesi, doğası gereği sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşme türüdür [3]. Sürekli borç ilişkilerinde, sözleşmenin kurulduğu andaki şartların taraflarca öngörülemeyen ve beklenmeyen bir şekilde değişmesi, sözleşmeyle bağlı kalmayı taraflardan biri veya her ikisi için katlanılamaz (çekilmez) hâle getirebilir [4]. Kanun koyucu, ahde vefa (pacta sunt servanda) ilkesinin katı uygulamasının yaratacağı adaletsizlikleri bertaraf etmek amacıyla, işlem temelinin çökmesi teorisinin kira hukukundaki özel bir yansıması olarak TBK m. 331 hükmünü sevk etmiştir.
İsviçre Borçlar Kanunu'ndaki (OR m. 266g) karşılığına ve mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 264 hükmüne dayanan bu madde, kira sözleşmesinin süresinden önce, "yasal fesih bildirim süresine uyularak" sona erdirilmesine imkân tanımaktadır [2]. Eski Borçlar Kanunu m. 264'te yer alan "tam bir tazminat vermek" şartı [5] yeni düzenlemede terk edilmiş, feshin parasal sonuçlarının belirlenmesi tamamen hâkimin takdir yetkisine (TMK m. 4) bırakılmıştır [6]. Madde, kural olarak hem adi kira hem de konut ve çatılı işyeri kiraları dâhil tüm kira sözleşmeleri için uygulama alanı bulmaktadır [4, 7].
Hükmün uygulanabilmesi için ilk şart, taraflardan birinin şahsında veya objektif planda meydana gelen bir "önemli sebep"tir. Kanun metninde önemli sebebin tanımı yapılmamış olup, bu husus öğretinin ve yargı içtihatlarının şekillendirmesine bırakılmıştır. Önemli sebep, sözleşmenin kurulması sırasında sözleşmeye temel oluşturan kişisel ve maddi koşullarla ilgili olarak sonradan ortaya çıkan, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde tarafların sözleşmeye devam etmesini tahammül edilemez kılan nitelikteki olaylardır [4]. Bu olaylar, savaş, ekonomik kriz, ağır hastalık gibi önceden öngörülemeyen durumlar olabileceği gibi [8, 9], sübjektif birtakım gelişmelere de dayanabilir [9]. Örneğin, kiracının ölümü hâlinde, mirasçıların darmadağınık olması ve ulaşılamaması, kiraya veren açısından sözleşmenin devamını çekilmez kılan bir önemli sebep olarak değerlendirilebilir [8]. Çekilmezlik unsurunun tespiti, hâkim tarafından somut olayın özellikleri tartılarak gerçekleştirilir.
Madde metnindeki en dikkat çekici noktalardan biri, sözleşmenin "her zaman" feshedilebileceğinin belirtilmesine karşın, bu feshin derhâl (ani) sonuç doğurmamasıdır. Madde, feshin "yasal fesih bildirim süresine uyarak" yapılabileceğini emretmektedir [2]. Taşınmaz kiraları bakımından TBK m. 329'da öngörülen altı aylık fesih dönemi sonu için üç aylık bildirim süresi, olağanüstü fesih niteliğindeki TBK m. 331 bakımından da uyulması zorunlu bir şekil ve usul şartıdır [10]. Bu durum, önemli sebep dolayısıyla sözleşmeyi derhâl sonlandırmak isteyen taraf açısından belirli bir bekleme süresini (külfeti) beraberinde getirmektedir.
Maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını durum ve koşulları göz önünde tutarak karara bağlar [2]. Mülga BK m. 264'te yer alan "tam bir tazminat" lafzı kaldırılarak, hâkime TMK m. 4 çerçevesinde geniş bir takdir yetkisi sunulmuştur [5, 6]. Hâkim, tarafların kusur durumunu, çekilmezliğe yol açan olayın niteliğini, sözleşmenin kalan süresini ve tarafların ekonomik dengesini değerlendirerek fesheden tarafın tazminat ödemesine, tazminatın indirilmesine veya somut olayın hakkaniyeti gerektiriyorsa (örneğin mücbir sebep niteliğindeki bir olayda) hiçbir tazminat ödenmemesine hükmedebilir [6]. Bu noktada parasal sonuç, menfi ya da müspet zararın tam tazmini değil, denkleştirici adalet ilkesine dayanan hakkaniyet tazminatıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, TBK m. 331'e dayalı olağanüstü fesihten söz edilebilmesi için, sebebin "öngörülemez" nitelikte olması gerekir. Sözleşme kurulurken bilinen veya normal şartlarda öngörülmesi gereken bir nedene (örneğin olağan enflasyonist dalgalanmalara veya ticari basiretsizliğe) dayanılarak önemli sebeple fesih yoluna gidilemez. Yargıtay, önemli sebepleri, sözleşmenin temelini oluşturan kişisel ve maddi koşullarda meydana gelen ve sözleşmenin ifasını aşırı derecede güçleştiren "beklenmeyen hâller" olarak kabul etmektedir [4].
Ayrıca Yargıtay uygulamalarında, feshin parasal sonuçları karara bağlanırken, sebepsiz zenginleşmeye yol açmayacak, tarafların ekonomik yıkımına sebep olmayacak ölçüde bir "makul tazminat" (hakkaniyet indirimi yapılarak) belirlenmesi ilkesi gözetilmektedir. İhtilafın çözümü esnasında tarafların tacir olup olmadıkları, ifa engelinin mücbir sebep eşiğinde olup olmadığı, hâkimin TMK m. 4 uyarınca yapacağı takdirde temel ölçütlerdir [5, 15].
Olay 1 (Kurmaca Senaryo): Beş yıllık belirli süreli kira sözleşmesi ile konut kiralayan A (kiracı), sözleşmenin ikinci yılında ansızın vefat etmiştir. Kiracının yasal mirasçıları tamamen yurtdışında yaşamakta olup, tereke ile ilgilenmemiş, kiraya verenin ulaştığı iletişim kanallarını da cevapsız bırakmışlardır. Taşınmaz aidatları birikmeye başlamış ve taşınmaz âtıl vaziyette kalmıştır. Hukuki analiz: Kiracının ölümü başlı başına kiraya veren için bir haklı fesih nedeni sayılmasa da [13], somut olaydaki gibi mirasçılara ulaşılamaması ve mülkün belirsizliğe terk edilmesi kiraya veren açısından sözleşmeyi çekilmez hâle getirmiştir [8]. Kiraya veren, TBK m. 331 uyarınca önemli sebeple fesih kurumunu işleterek, yasal bildirim sürelerine uymak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye sağlayabilir [9, 12].
Olay 2 (Kurmaca Senaryo): B (kiracı), 10 yıllık çatılı işyeri kirası sözleşmesiyle bir restoran işletmektedir. Sözleşmenin 4. yılında, bölgede yaşanan olağandışı devasa bir doğal afet neticesinde restoranın bulunduğu sokaktaki yaya ve araç trafiği kamu otoritelerince yıllarca sürecek bir kararla tamamen trafiğe kapatılmış, ticari hayat sıfıra inmiştir. Kiracının bu bölgede faaliyetine devam etmesi ekonomik olarak imkânsızlaşmıştır. Hukuki analiz: Kiracı B, yaşanan bu objektif ve öngörülemez olayın kendi kusurundan kaynaklanmadığını ve sözleşmeyi çekilmez hâle getirdiğini ileri sürerek TBK m. 331 uyarınca sözleşmeyi olağanüstü feshedebilir [1, 11]. Fesih bildiriminin parasal sonuçları hâkim tarafından değerlendirilir. Hâkim, TMK m. 4 çerçevesinde durumun bir "olağanüstü dışsal etken" olduğunu tespit ettiğinde, kiracı aleyhine tazminata hükmetmeyebileceği gibi, kiraya verenin menfaatlerini de gözeterek bir hakkaniyet kararı verecektir [6].
TBK m. 331 hükmü doktrinde ağır eleştirilere tabi tutulan, yasa yapıcının lafzi kurgusu bakımından çelişkiler barındıran bir düzenlemedir. Temel çelişki; sözleşmenin katlanılamaz, "çekilmez" hâle gelmesini ifade eden bir durumun varlığında (önemli sebep), fesheden tarafı hâlâ 3 ay ile 6 ay arasında değişen "yasal fesih bildirim sürelerine" uymak zorunda bırakmasıdır [1, 10]. Sözleşmeye tahammülü kalmamış bir tarafın, ağırlaşan şartlara rağmen aylarca bekletilmesi, kurumun olağanüstü karakteriyle çelişmektedir.
Ayrıca mülga Kanun dönemindeki "tam bir tazminat" kuralının kaldırılarak "parasal sonuçların hâkime bırakılması", adaletin bireyselleştirilmesi ve esneklik açısından olumlu değerlendirilmekle birlikte, yasal bir üst/alt sınır öngörülmemesi mahkemeler arasında ciddi uygulama farklılıklarına ve hukuki güvenlik zafiyetlerine yol açmaktadır. Bu hususta, feshin parasal sonuçlarına dair Yargıtay içtihatlarıyla objektif, hesaplanabilir tazminat baremleri geliştirilmesi hukuk tekniği açısından bir zorunluluktur.
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.