6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi
Madde 356 - Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
ÜÇÜNCÜ AYIRIM Ürün Kirası
Akademik Değerlendirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) dördüncü bölümünde, "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" ayrımında yer alan 356. madde, kiracının ölümü hâlinde sözleşmenin akıbetini düzenleyen son derece spesifik ve sosyal koruma gayesi güden bir hükümdür. Madde, kiracının ölümü üzerine kira ilişkisinin kural olarak sona ermeyeceğini, belirli şartları taşıyan kişilerin sözleşmeye taraf olarak devam edebileceklerini hüküm altına almıştır [1, 2].
Borçlar hukuku sistematiği içerisinde, kira sözleşmelerinin genel hükümler kısmında yer alan TBK m. 333, kiracının ölümü hâlinde mirasçılara yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshetme hakkı tanımaktayken [1, 3]; TBK m. 356, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir istisna getirerek, ölen kiracıyla hukuki, ekonomik veya fiili bir yaşam ortaklığı içinde olan kişilere sözleşmeyi sürdürme imkânı tanımıştır [2, 4, 5]. Bu düzenlemenin temelinde, ani bir ölüm olayı karşısında, ölen kiracıyla birlikte yaşayan aile bireylerinin barınma hakkının veya onunla ticari faaliyette bulunan ortakların ticari hayatlarının sekteye uğramasını engellemek yatmaktadır [6, 7].
Doktrinde baskın olarak kabul edildiği üzere TBK m. 356, külli halefiyet (TMK m. 599) rejiminin dışında kalan, kanundan doğan özel bir intikal kuralı (kanuni sözleşme devri) öngörmektedir [8-10]. Bu hüküm sayesinde, mirasçı dahi olmayan (örneğin nikâhsız eş, ev arkadaşı veya adi ortak) kişiler, kanun gereği kiracılık sıfatını kazanarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilmektedir [5, 8, 9, 11].
Madde metninde yer alan "birlikte aynı konutta oturanlar" ibaresi, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'da yer alan "ikamet etme" kavramından daha geniş bir içeriğe sahiptir [10]. Kanun koyucu, teknik anlamda bir ikametgâh (yerleşim yeri) şartı aramamış, eylemli olarak (fiilen) aynı konutun paylaşılmasını yeterli görmüştür [10]. Bu kapsama ölen kiracının eşi, çocukları, hısımları girebileceği gibi; aralarında hiçbir hısımlık bağı bulunmayan ev arkadaşları veya nikâhsız yaşanılan partnerler de dâhil olmaktadır [5, 11, 12]. Bu kişiler, kiracının ölümü anında fiilen o konutta yaşıyorlarsa, mirasçı olup olmadıklarına bakılmaksızın kira sözleşmesini kendi adlarına sürdürme hakkını elde ederler.
Çatılı işyeri kiraları bakımından kanun koyucu, ticari veya mesleki işletmenin devamlılığını esas almıştır. Ölen kiracının ticari işletmesindeki ortakları (örneğin adi ortaklık kurduğu kişiler) kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilirler [9]. Eğer ortaklar yoksa veya söz konusu değilse, ölen kiracının mirasçılarından yalnızca "aynı meslek ve sanatı yürütenler" bu haktan yararlanabilir [9, 13]. Madde lafzında yer alan ifade, ölen kiracının aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarını da kapsayacak şekilde geniş yorumlanmalıdır [14]. Böylece, ticari işletmenin fiziki mekân ile olan bağlantısı (peştemaliye/müşteri çevresi) korunmuş olmaktadır.
TBK m. 356 uyarınca ilgili kişilerin sözleşmeyi sürdürebilmeleri, "sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece" şartına bağlanmıştır [2, 15]. Bu, kişilerin kanun gereği sözleşmeyi devraldıktan sonra, asıl kiracının yükümlülüklerini (kira bedelini ödeme, özenle kullanma, komşulara saygı gösterme vb.) eksiksiz yerine getirmeleri gerektiği anlamına gelir. Şayet bu kişiler borçlarını ifa etmezlerse, kiraya veren genel hükümlere (örneğin temerrüt nedeniyle fesih, TBK m. 315) dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir [15].
TBK m. 356'nın hukuki niteliği doktrinde "kanuni sözleşme devri" olarak nitelendirilmektedir [9, 10]. Bu mekanizma sayesinde kira ilişkisi, kiraya verenin rızasına veya ayrı bir devre ihtiyaç duyulmaksızın, doğrudan doğruya kanun hükmü ile maddedeki kişilere intikal eder [9, 10]. Bu durum, Türk Medeni Kanunu'ndaki mirasın geçişi (külli halefiyet) kurallarından bağımsız ve ona istisna teşkil eden spesifik bir borçlar hukuku müessesesidir [8].
Yargıtay kararlarında, TBK m. 356 (ve mülga 6570 s. Kanun m. 13) istikrarlı bir biçimde uygulanmaktadır. Yüksek Mahkeme, kiracının ölümü hâlinde sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceğini, kanunda sayılan şartları taşıyan kişilerin sözleşmeye taraf olarak devam edeceklerini kabul etmektedir [24]. Yargıtay içtihatlarına göre, şayet ölen kiracıyla birlikte oturan bir eş veya çocuk varsa, kiraya veren salt ölüm vakıasına dayanarak tahliye talep edemez.
Ancak Yargıtay, sözleşmeye devam eden bu kişilerin, kira bedellerini eksiksiz ödemeleri ve sözleşme şartlarına riayet etmeleri hususunda son derece katıdır. Kanunda öngörülen sıfatı (örneğin aynı mesleği yürütme veya birlikte oturma) taşıdığını iddia eden taraf, bir uyuşmazlık hâlinde bu eylemli durumu (fiili birlikteliği veya ortaklığı) her türlü yasal delille ispatlamakla yükümlüdür. Birlikte oturma eyleminin, ölüm anında mevcut olması yeterli görülmekte, geçmişe dönük uzun süreli bir ikamet zorunlu tutulmamaktadır.
Olay 1 (Konut Kirası - Nikâhsız Birliktelik): (A), maliki (M) olan bir dairede tek başına kiracı olarak yaşamaktayken, bir süre sonra kız arkadaşı (B) yanına taşınmıştır. (A), beklenmedik bir kaza sonucu vefat eder. (A)'nın yasal mirasçısı olan uzaktaki kardeşi (K), sözleşmeyi feshetmek istemekte, kiraya veren (M) ise (B)'nin mirasçı olmaması sebebiyle derhal evi tahliye etmesini talep etmektedir. Hukuki analiz: TBK m. 356 uyarınca, kiracı ile aralarında evlilik veya hısımlık bağı olmasa dahi, ölüm anında "birlikte aynı konutta oturan" (B), sözleşmeye taraf olarak devam etme hakkına sahiptir [5, 11, 12]. Bu hakkın kullanılmasıyla birlikte (B) kanun gereği kiracı sıfatını kazanır (kanuni sözleşme devri) [9, 10]. Kiraya veren (M)'nin tahliye talebi mesnetsizdir. Aynı zamanda (A)'nın mirasçısı (K)'nın TBK m. 333 kapsamında sözleşmeyi feshetme veya sözleşmeye taraf olma hakkı, TBK m. 356'nın öncelikli ve özel niteliği karşısında bertaraf olmuştur [6, 8, 17].
Olay 2 (Çatılı İşyeri Kirası - Aynı Mesleği Yürüten Mirasçı): Diş hekimi (D), bir muayenehanede kiracıdır. (D)'nin vefatı üzerine, tıp fakültesi öğrencisi olan oğlu (O) ile aynı şehirde diş hekimliği yapan kızı (K) mirasçı olarak kalır. Kiraya veren, sözleşmenin sona erdiğini ileri sürerek tahliye ister. Hukuki analiz: TBK m. 356'ya göre, çatılı işyerlerinde ölen kiracının ortakları yoksa, "aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları" sözleşmeyi sürdürebilir [2, 9, 13]. Olayda, diş hekimi olan (K), babasıyla aynı mesleği yürüten mirasçı sıfatıyla kira sözleşmesini sürdürme hakkına sahiptir. Buna karşılık, henüz hekim olmayan ve mesleği icra edemeyen (O) bu haktan tek başına yararlanamaz. (K), sözleşme yükümlülüklerini yerine getirdiği sürece kiraya veren tahliye talep edemez [2, 15].
Türk Borçlar Kanunu'nun 356. maddesi, bir yandan muhtaç durumdaki kişilere barınma ve ticari hayatı sürdürme garantisi verirken, diğer yandan sistematik olarak TBK m. 333 (mirasçıların fesih hakkı) ve TMK m. 599 (külli halefiyet) kurallarıyla ciddi bir uyuşmazlık yaratması bakımından doktrinde sert şekilde eleştirilmektedir [16, 29-32].
Doktrindeki ağırlıklı eleştirilere göre (örneğin Alper Gümüş, Murat İnceoğlu), kanun koyucunun TBK m. 333 ile tüm mirasçıları (miras ortaklığını) sözleşmenin tarafı hâline getirmesi son derece hatalıdır [29, 31-33]. Kiralananı hiçbir şekilde kullanmayan ve uzakta yaşayan mirasçılar, ölen murislerinin kira sözleşmesi nedeniyle gereksiz yere kira bedeli borcu (müteselsil sorumluluk) altına girmekte ve tahliye süreçleriyle uğraşmak zorunda kalmaktadırlar [18, 31, 32].
De lege ferenda (olması gereken hukuk) bakımından ileri sürülen isabetli öneri şudur: Kullandırma borcu doğuran kira sözleşmesi, kiracının ölümüyle kural olarak kendiliğinden sona ermelidir [32, 33]. Ancak TBK m. 356, bu kuralın bir istisnası olarak varlığını sürdürmelidir [33]. Böylece, kiralananda yaşamaya veya işletmeyi sürdürmeye devam etmek isteyen özel korumaya muhtaç kişiler (birlikte oturanlar, ortaklar) TBK m. 356 gereği sözleşmeyi devralarak koruma altına alınacak; uzaktaki veya kiralananla ilgisiz yasal mirasçılar ise gereksiz yere müteselsil borç altına girmekten (TBK m. 333 karmaşasından) kurtulmuş olacaktır [18, 19].
Ayrıca, mülga 6570 sayılı Kanun dönemindeki "ikamet etme" lafzının TBK'da "oturma" olarak değiştirilmesi isabetli bulunmakla birlikte [10]; İsviçre hukukunun (OR Art. 266i) sadece yasal fesih hakları üzerinden kurduğu sistemin doğrudan alınıp, üzerine Türkiye'nin sosyolojik gerçekleri için TBK m. 356'nın yamanması, kanun sistematiğinde telafisi güç yorum zorlukları doğurmuştur [5, 22, 34].
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.