TBK Madde 358

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Özel Borç İlişkileri"ni düzenleyen ikinci kısmının dördüncü bölümü kira sözleşmesine ayrılmıştır. 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu (eBK) döneminde kira sözleşmesi "Adi Kira" (eBK m. 248-269) ve "Hasılat Kirası" (eBK m. 270-298) olmak üzere iki fasıl altında incelenmekteydi [1]. Ancak 6098 sayılı TBK ile birlikte kanun koyucu, sistematik bir değişikliğe giderek kira sözleşmesini üç ana ayırıma tabi tutmuştur: Birinci Ayırımda "Genel Hükümler" (TBK m. 299-338), İkinci Ayırımda "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" (TBK m. 339-356) ve Üçüncü Ayırımda "Ürün Kirası" (TBK m. 357-378) düzenlenmiştir [1], [2], [3].

TBK m. 358 hükmü, Üçüncü Ayırımın başında yer alarak, ürün kirası (hasılat kirası) sözleşmelerine uygulanacak hukuki rejimin sınırlarını ve hiyerarşisini tayin eden temel bir atıf ve sınırlandırma normudur. Madde metninde açıkça "Bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır" [4] denilerek, lex specialis (özel kanun/hüküm) ile lex generalis (genel kanun/hüküm) arasındaki ilişki yasal zemine kavuşturulmuştur. Bu düzenleme, hukuki uyuşmazlıklarda öncelikle ürün kirasına ilişkin özel hükümlerin (TBK m. 357-378) tatbik edileceğini, burada bir boşluk bulunması halinde ise doğrudan TBK'nın 299 ilâ 338. maddeleri arasında yer alan "Genel Hükümler"e müracaat edileceğini amir kılmaktadır [5], [6].

Bu hükmün ihdas edilmesinin en temel sistematik sonucu, eBK döneminde ve 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ekseninde cereyan eden, "ürün kiralarına konut ve çatılı işyeri (veya eski adıyla musakkaf gayrimenkul) kirası hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı" yönündeki doktriner ve içtihadi tartışmalara kesin bir son verilmiş olmasıdır [7], [8]. Kanun koyucu, TBK m. 358 ile ürün kirası sözleşmelerine, kural olarak TBK m. 339-356 arasında yer alan Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerinin uygulanamayacağını şüpheye mahal bırakmayacak şekilde tesis etmiştir [9], [10].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Ürün Kirasına İlişkin Özel Hükümlerin Önceliği (Lex Specialis)

TBK m. 357/1 uyarınca ürün kirası, "kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir" [11], [12]. Ürün kirası, kullanma hakkının yanı sıra "yararlanma" (ürün devşirme) hakkını da ihtiva etmesi bakımından adi kiradan ayrılır [13]. Bu niteliği gereği kanun koyucu, tutanak düzenleme (TBK m. 359), esaslı onarımlar (TBK m. 361), olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim (TBK m. 363), kiralananı işletme ve bakım borcu (TBK m. 364, 365) gibi ürün kirasına özgü (nevi şahsına münhasır) özel düzenlemeler ihdas etmiştir [4], [14], [15]. TBK m. 358 uyarınca bir uyuşmazlıkta öncelikle bu Üçüncü Ayırım'da yer alan özel hükümler uygulama alanı bulacaktır [5]. Özel hükümlerin varlığı halinde genel hükümlere gidilemez.

2.2. Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerin İkincil Nitelikte Uygulanması (Lex Generalis)

TBK m. 358'de zikredilen "genel hükümler" ibaresi, TBK'nın 299 ilâ 338. maddeleri arasında yer alan düzenlemeleri ifade etmektedir [1]. Ürün kirası ayırımında düzenlenmemiş olan konular (örneğin; kiraya verenin ayıptan sorumluluğu, zapttan sorumluluk, yan giderlere katlanma borcunun genel çerçevesi vb.) hakkında, Birinci Ayırım'da yer alan genel hükümler tamamlayıcı ve ikincil (sübvansiyer) nitelikte uygulama alanı bulacaktır [5], [6]. Bu doğrultuda genel hükümler, eBK'daki "Adi Kira" faslının aksine, sadece adi kiraya değil, özel düzenleme bulunmayan hallerde ürün kirasına da doğrudan uygulanan bir temel rejim niteliğine kavuşturulmuştur [2], [16].

2.3. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Dışlanması

Maddenin lafzi yorumundan («...kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır.») [4] ve kanunun sistematiğinden çıkan (argumentum a contrario) en önemli hukuki sonuç; ürün kirasına "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" (İkinci Ayırım, TBK m. 339-356) hükümlerinin uygulanamayacağıdır [9], [10]. Taraflar arasında akdedilen bir ticari işletme kirası veya ruhsat devrini de barındıran bir otel, akaryakıt istasyonu, çay bahçesi kirası, çatılı bir yapıda faaliyet gösterilse dahi ürün kirası niteliğindedir [17], [18]. Bu tür sözleşmelerde, örneğin TBK m. 347'deki 10 yıllık uzama süresi gibi konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü kurallar değil, genel hükümlerdeki veya ürün kirasındaki fesih ve sona erme kuralları uygulanacaktır.

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 299-338 (Kira Sözleşmesinin Genel Hükümleri): TBK m. 358'in açık atfı dolayısıyla, ürün kirasında boşluk bulunan hallerde bu maddeler uygulanır [2]. Örneğin, ürün kirasında kiralananın ayıplı teslimi halinde özel bir düzenleme bulunmadığından, TBK m. 304 ve devamı hükümleri devreye girecektir [19].
• TBK m. 339 vd. (Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları): TBK m. 358'in daraltıcı ve sınırlayıcı atfı nedeniyle bu ayırımdaki hükümlerin (kira artış oranındaki TÜFE/ÜFE sınırları m. 344, tahliye sebepleri m. 350 vd.) ürün kirasına tatbiki kural olarak engellenmiştir [9], [10].
• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 685 (Ürün/Semere Kavramı): Ürün kirasının temel unsuru olan "ürün veren şey", TMK m. 685'teki doğal ve hukuki ürün (semere) kavramı ile doğrudan ilişkilidir. Kira konusunun bu kapsamda ürün vermesi, TBK m. 358 çerçevesinde sözleşmenin ürün kirası olarak nitelendirilmesinin ön şartıdır [20], [21].
• İsviçre Borçlar Kanunu (OR): İsviçre Hukukunda da ürün kirası (Pacht) ayrıca düzenlenmiştir (OR Art. 275 vd.). Türk hukuku, mehaz kanuna paralel olarak ürün kirası ile adi kira arasındaki ayrımı korumuş, ancak genel hükümlerin her iki sözleşme türüne zemin teşkil etmesini daha sarih bir biçimde düzenlemiştir [16].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay, eBK ve 6570 sayılı Kanun döneminde ürün kirası niteliğindeki işyeri kiralarına 6570 sayılı Kanun hükümlerinin (özellikle tahliye ve kira tespiti bakımından) ne ölçüde uygulanacağı hususunda ciddi içtihat dalgalanmaları yaşamıştır. Birçok kararında, içinde işletme ruhsatı, demirbaş ve müşteri çevresi barındıran bir ticari işletmenin bütünüyle kiralanması halinde (örneğin sinema, otel, fabrika kirası) bunun adi/musakkaf kira değil, ürün (hasılat) kirası olduğunu ve bu nedenle 6570 sayılı Kanunun değil, eBK hükümlerinin uygulanacağını hükme bağlamıştır [22], [18].

6098 sayılı TBK m. 358'in yürürlüğe girmesiyle birlikte, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili (mülga 6. HD ile mevcut 3. HD) daireleri bu açık kanuni düzenlemeyi teyit etmişlerdir. Güncel Yargıtay uygulamasında;

1. Taşınmazın salt "çatılı" olması tek başına TBK m. 339 vd. uygulanması için yeterli görülmemekte,
2. Demirbaşlar, ruhsat ve müşteri çevresi ile birlikte (işletme hakkının devri suretiyle) kiralanan yerlerde uyuşmazlığın TBK Üçüncü Ayırım (Ürün Kirası) ve TBK m. 358 yollamasıyla Birinci Ayırım (Genel Hükümler) çerçevesinde çözülmesi gerektiği istikrarlı olarak vurgulanmaktadır [23], [18].

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1 (kurmaca senaryo): Türkiye'nin Ege kıyılarında faaliyet gösteren ve işletme belgesi, tüm mobilyaları, müşteri portföyü ve personeliyle birlikte beş yıllığına bir turizm şirketine kiralanan butik bir otelde, üçüncü yılın ortasında otelin çatısında meydana gelen gizli bir ayıptan ötürü su sızıntıları başlamıştır. Otel işletmecisi (kiracı), kiralayana başvurarak ayıbın giderilmesini talep etmiş, sonuç alamayınca kira bedelinden indirim ve ayıbın kiralayan hesabına giderilmesi yollarına başvurmak istemiştir. Hukuki analiz: Somut olayda işletme ruhsatı ve donanımla birlikte bir ticari işletme (otel) kiralanmış olup, hukuki nitelik itibarıyla bu bir "ürün kirası" sözleşmesidir. TBK'nın Ürün Kirası bölümünde (TBK m. 357-378) ayıptan sorumluluğa ilişkin eksiksiz bir özel düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle TBK m. 358'in açık sevki (yollaması) uyarınca, "Genel Hükümler" devreye girecektir. Kiracı, TBK m. 305 ve devamı hükümlerinde yer alan ayıp halinde kiracının seçimlik haklarını (ayıbın giderilmesi, bedel indirimi vb.) kullanabilecektir.

Olay 2 (kurmaca senaryo): Büyük bir akaryakıt istasyonu, tesisatları, yeraltı tankları ve EPDK lisanslarıyla birlikte bir akaryakıt dağıtım şirketine kiralanmıştır. On yıllık kira sözleşmesinin bitimine 3 ay kala, kiralayan ihtarname çekerek sözleşme süresinin dolduğunu ve taşınmazın tahliyesini talep etmiştir. Kiracı ise, akaryakıt istasyonunun idari bina ve market kısımlarının çatılı olduğunu, bu nedenle sözleşmenin "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları"na (TBK m. 347) tabi bulunduğunu, 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiralayanın salt süre bitimine dayanarak tahliye isteyemeyeceğini savunmuştur. Hukuki analiz: Kiracının savunması hukuki dayanaktan yoksundur. Kiralanan nesne salt bir bina değil, ürün veren bir ticari işletmedir (ürün kirası). TBK m. 358 uyarınca, ürün kirasında genel hükümler uygulanır; konut ve çatılı işyeri kiraları hükümleri (TBK m. 347) uygulanamaz. Ürün kirasında belirli süreli sözleşmeler sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer (TBK m. 367/1). Kiracı, çatılı yapı argümanıyla TBK m. 347 korumasından faydalanamaz; tahliye talebi hukuka uygundur.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Kira sözleşmesinin bir ürün kirası olduğu ve konut/çatılı işyeri kira hükümlerinin tatbik edilemeyeceği hususu, bunu iddia eden tarafça ispatlanmalıdır (TMK m. 6). Özellikle işletme hakkının, ruhsatın veya müşteri portföyünün devredildiğinin ispatı bu noktada büyük önem taşır [24], [25], [23].
• Zamanaşımı / Süreler: TBK m. 358 atfı gereği, kira bedelleri gibi dönemsel edimler için TBK m. 147/1 uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.
• Görevli/yetkili mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a uyarınca, kira sözleşmesi ister adi kira ister ürün kirası olsun, bu ilişkiden doğan her türlü tahliye, tespit ve alacak davasında görevli mahkeme miktar ve değere bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir [26], [27]. Yetkili mahkeme ise genel kurallara göre davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir [28].
• Yaygın uygulama hataları: Uygulamada sıkça düşülen en büyük hata, kiralanan bir ticari işletmenin içinde bulunduğu fiziki yapının (binanın) çatılı olmasından yola çıkarak, doğrudan TBK m. 339 vd. (Konut ve Çatılı İşyeri) hükümlerinin işletilmesidir [9], [10]. Bir sözleşme ürün kirası ise TBK m. 358 gereği doğrudan TBK m. 299 vd. (Genel Hükümler) uygulanmalıdır.

7. Eleştirel Değerlendirme

Doktrinde Fikret Eren, Turgut Öz, M. Kemal Oğuzman ekolünü takip eden hocalar tarafından TBK m. 358 hükmünün ihdas edilip edilmemesi gerektiği hususu akademik platformda uzun uzadıya tartışılmıştır. Bir görüşe göre; TBK m. 358 düzenlemesi teknik anlamda lüzumsuzdur. Zira "özel hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlerin uygulanacağı" kuralı (lex specialis derogat legi generali), normlar hiyerarşisi ve kanun sistematiğinin en temel yorum ilkesidir ve kanunda ayrıca sarahaten yazılmasına ihtiyaç yoktur [5], [6].

Ancak karşıt ve isabetli bir diğer değerlendirmeye göre ise; kanun koyucunun bu hükme bilhassa yer vermesi, normatif bir ihtiyaçtan ziyade uygulamaya dönük "yol gösterici" ve "sınırlayıcı" bir karakter taşımaktadır. Mülga 6570 sayılı Kanun dönemindeki kaosun (ürün kirasına 6570 uygulanır mı tartışmasının) TBK döneminde yeniden alevlenmemesi için kanun koyucu, TBK m. 358 ile Konut ve Çatılı İşyeri kurallarının ürün kirasına sirayet etmesinin önüne aşılması güç bir set çekmiştir [9], [10]. Yine de eleştirilmesi gereken husus, ticari işletme niteliğindeki büyük çaplı ürün kiralarında kiracının, bazen basit bir dükkân kiracısından (çatılı işyeri) daha fazla ekonomik korumaya muhtaç olabilmesine rağmen, TBK m. 358'in yarattığı katı izolasyon sebebiyle bu koruma kalkanından tamamen mahrum bırakılmasıdır.

Metodolojik Not

[Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.]