D. Kiraya verenin borçları I. Teslim borcu
Madde 360 - Kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Akademik Değerlendirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Dördüncü Bölümü olan Kira Sözleşmesi altındaki Üçüncü Ayırım'da "Ürün Kirası" düzenlenmiştir. Ürün kirasına ilişkin hükümlerin başlangıcında yer alan TBK m. 360, kiraya verenin asli edim yükümlülüğü olan "teslim borcunu" hüküm altına almaktadır [1].
Madde metnine göre, kiraya veren, sadece kiralanan asıl eşyayı değil, şayet varsa birlikte kiralanmış taşınır şeyleri de sözleşmenin amacına uygun bir biçimde, "kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda" kiracıya teslim etmek zorundadır. TBK m. 360, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun (eBK) 272. maddesinin karşılığını oluşturmaktadır. Ancak eBK m. 272'de yalnızca "teslim" borcu açıkça ifade edilmişken, yeni TBK m. 360 hükmünde "ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür" ibaresi eklenmiştir [2]. Böylece, kanun koyucu, ürün kirası bakımından kiraya verenin teslim borcuna ilave olarak bulundurma borcunun da mevcut olduğunu açıkça kanun metnine derç etmiş, adi kiradaki bulundurma yükümlülüğünü (TBK m. 301) ürün kirasına da sarih biçimde yansıtmıştır [2].
Ayrıca, mülga BK m. 272'nin ikinci fıkrasında yer alan ve ürün kirasında tamamlayıcı olarak adi kira hükümlerinin uygulanacağına dair kural, TBK sistematiğinde 358. maddede bağımsız bir genel kural olarak düzenlendiğinden, TBK m. 360'a alınmamış, böylece daha isabetli ve derli toplu bir yasa tekniği oluşturulmuştur [2, 3].
Ürün kirasını, adi kira sözleşmesinden ayıran en temel unsur, kiralananın salt kullanmaya değil, aynı zamanda ürün vermeye (devşirmeye) ve işletilmeye özgülenmiş olmasıdır [4, 5]. TBK m. 357/1 uyarınca kiralayan, kiracıya, kiralananın “kullanmasını ve ürünlerin devşirilmesini” bırakmayı üstlenmektedir; yani mülkiyet hakkının sağladığı "kullanma" ve "yararlanma" yetkileri kiracıya terk edilmektedir [6]. Bu hukuki mahiyetin doğal sonucu olarak TBK m. 360, teslimin sıradan bir zilyetlik devri olmadığını, kiralananın mutlak surette "işletilmeye elverişli" durumda teslim edilmesi gerektiğini vurgular [1]. Ancak belirtilmelidir ki, kiralayan, anılan özellikleri haiz kira konusunu yararlanmak üzere kiracıya bıraktıktan sonra, kiralananın olağan akış içinde beklenenden daha az ürün getirmesinden prensip olarak sorumlu tutulamaz [7].
Ürün kirasına konu olan malvarlığı değerleri, çoğunlukla bir tarımsal arazi veya ticari işletmedir [8]. Bu neviden kiralananlar, genellikle bünyelerinde faaliyete özgülenmiş taşınır eşyaları, teçhizatı, hayvanları veya stokları barındırır. Kanun koyucu, ticari veya tarımsal işletmenin bir bütün olarak işlevini sürdürebilmesi gayesiyle, asıl kiralananın yanında yer alan "taşınır şeylerin" de eksiksiz ve amaca uygun teslimini TBK m. 360 ile emredici kurala bağlamıştır [1]. Bu taşınırların tespiti ve iade anındaki durumlarının karşılaştırılabilmesi için TBK m. 359 uyarınca "tutanak düzenleme" mükellefiyeti getirilmiştir [9].
Mülga kanun döneminde öğretide tartışmalara sebep olan "bulundurma borcu", TBK m. 360 ile netliğe kavuşturulmuştur [2]. Kiraya veren, salt başlangıçta değil, sözleşmenin devamı boyunca da kiralananın ürün vermeye ve işletilmeye elverişli vasfını korumak zorundadır [1]. Bu yükümlülük, kiracının TBK m. 364 uyarınca kiralananı "işletme borcu" ile karşılıklı bir denge içindedir [10]. Kiralayan işletmeye elverişli tutacak; kiracı ise özgülendiği amaca uygun olarak iyi bir biçimde işletecektir [10, 11].
Yargıtay uygulamalarında, ürün kirasında (özellikle ticari işletme kiralarında) "işletilmeye elverişli durumda teslim" kavramı, adi kiradan kesin çizgilerle ayrılmaktadır. Yargıtay, örneğin bir alışveriş merkezindeki dükkanın sadece ciro üzerinden kira bedeli ödenmesi şartıyla kiralanmasını tek başına ürün kirası saymamakta, kiralayanın "yararlanma ve işletme hakkını" (ruhsat vb. dahil) da kiracıya bırakıp bırakmadığını araştırmaktadır [14, 15].
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik kararlarında vurgulandığı üzere; hasılat getiren bir yerin salt demirbaşları ile teslimi, her zaman ürün kirası (ve dolayısıyla m. 360 anlamında işletilmeye elverişli teslim) anlamına gelmez [15]. İşletme ruhsatının devri, ticari işletmenin müşteri çevresi ve fonksiyonel bağımsızlığı ile birlikte terk edilmesi hâlinde TBK m. 360 kapsamındaki işletmeye elverişli teslim edimi gerçekleşmiş sayılır [15, 16]. Tarafların, ruhsat devri yapmadan salt yeri ve makineleri teslim etmesi durumunda sözleşme kural olarak adi kira niteliğinde kabul edilebilir ve TBK m. 301 hükümleri işletilir [17].
Olay 1 (kurmaca senaryo): Taraflar arasında faal bir otelin (demirbaşları, yatakları, mutfak teçhizatı ve turizm işletme belgesi ile birlikte) on yıl süreyle kiralanmasına ilişkin sözleşme akdedilmiştir. Ancak teslim tarihinde kiraya veren, otelin anahtarlarını vermekle yetinmiş, fakat sözleşmede taahhüt edilmesine rağmen turizm işletme ruhsatının devrine ilişkin yasal işlemleri tamamlamamış ve mutfaktaki sanayi tipi fırınları tesisten çıkarmıştır. Hukuki analiz: Somut olayda otel, TBK m. 357 uyarınca bir ürün kirası konusudur [17]. Kiraya veren, TBK m. 360 uyarınca kiralananı ve "birlikte kiralanmış taşınır şeyleri" sözleşmenin amacına uygun olarak "işletilmeye elverişli" bir durumda teslimle mükelleftir [1]. Ruhsatın devredilmemesi ve demirbaşların eksik olması, otelin işletilmesini hukuken ve fiilen imkânsız veya son derece güç hâle getirdiğinden, kiraya verenin teslim borcuna aykırılığı söz konusudur. Kiracı, TBK m. 358 atfıyla genel hükümlere giderek ifayı talep edebilir, kira bedelinde indirim isteyebilir veya borçlu temerrüdü hükümlerini işletebilir.
Olay 2 (kurmaca senaryo): Bir meyve bahçesi, üzerindeki sulama motorları ve traktörlerle birlikte ürün kirasına konu edilmiştir. Teslim anında her şey tamdır. Ancak sözleşmenin 3. yılında meydana gelen toprak kayması sebebiyle ana sulama sistemi tamamen tahrip olmuş, bahçe işletilemez (ürün alınamaz) hâle gelmiştir. Kiraya veren, teslimin tam yapıldığını belirterek sulama sistemini yenilemekten kaçınmaktadır. Hukuki analiz: Mülga BK m. 272'nin aksine, yeni TBK m. 360 hükmü, kiraya verene kiralananı sözleşme süresince işletilmeye elverişli durumda "bulundurma" yükümlülüğünü sarih bir biçimde yüklemiştir [1, 2]. Bu bulundurma borcunun yansıması olan esaslı onarımları yapma yükümlülüğü (TBK m. 361) de dikkate alındığında [1], kiraya veren sulama sistemini kendi gideriyle onarmak ve bahçeyi yeniden ürün vermeye/işletilmeye elverişli hâle getirmekle yükümlüdür. Aksi hâlde kiracının sözleşmeyi olağanüstü fesih (TBK m. 369) hakları doğabilecektir [18].
Öğretide, TBK m. 360 hükmüne mülga BK m. 272'den farklı olarak "bulundurma borcunun" eklenmesi isabetli bulunmuş ve genel kira hükümleriyle (TBK m. 301) uyum sağlanmıştır [2]. Zira eski kanun döneminde, ürün kirasında kiracının geniş işletme (TBK m. 364) ve bakım (TBK m. 365) borçları karşısında, kiraya verenin sadece "teslim" borcu ile yetinilmesi, dogmatik olarak eşitsizliğe ve yorum tartışmalarına neden olmaktaydı. TBK m. 360 ile kiraya verenin "işletilmeye elverişli hâlde bulundurma" yükümü şüpheye yer bırakmayacak biçimde pozitif hukuka dâhil edilmiştir [1, 2].
Bununla birlikte, eleştirel bir yaklaşımla incelendiğinde; TBK m. 360'taki "bulundurma borcu" ile kiracının TBK m. 365'te yer alan "bakım ve küçük onarım borcu" [10, 22] arasındaki sınır, bilhassa büyük ölçekli ticari veya tarımsal işletmelerde oldukça muğlaktır. Bir onarımın işletmeye elverişliliği sağlamak için kiraya verenin (TBK m. 360, 361) sorumluluğunda mı olduğu, yoksa işletme faaliyeti kapsamında kiracının bakım külfeti (TBK m. 364, 365) içinde mi kaldığı, Kanun metninden net olarak çıkarılamamakta; bu sınır her somut olayda ticari örf, adet ve hakkaniyet (TMK m. 4) ölçütlerine göre hâkim tarafından tayin edilmek zorunda kalınmaktadır.
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.