II. Kiralananı kullanma ve işletme borcu
Madde 364 - Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez.
Akademik Değerlendirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 364. maddesi, kanunun "Özel Borç İlişkileri" kısmında, "Kira Sözleşmesi" başlığı altındaki üçüncü ayırım olan "Ürün Kirası" (Hasılat Kirası) bölümünde yer almaktadır. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (eBK) 278. maddesini karşılayan bu hüküm, dildeki sadeleştirme ve kenar başlığının "Kiracının Kullanma ve İşletme Borcu" şeklinde revize edilmesi dışında esaslı bir felsefi değişikliğe uğramamıştır [1].
Ürün kirası; kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen ve sürekli nitelikte bir sözleşmedir [2], [3]. TBK m. 364 hükmü, ürün kirası sözleşmesini, adi kira sözleşmesinden ayıran en temel yapı taşlarından biri olan "işletme yükümlülüğü"nü (Betriebspflicht) düzenlemektedir. Adi kira sözleşmelerinde kural olarak kiracının kiralananı kullanma zorunluluğu (mecburiyeti) bulunmazken; ürün kirasında kiracı, kiralanan şeyi veya hakkı sadece kullanmakla kalmayıp, onu özgülendiği ekonomik amaca uygun olarak işletmek ve ürün vermeye elverişli hâlde bulundurmakla "yükümlüdür" [4]. Kanun koyucu, bu hükümle kiraya verenin, ürün veren malvarlığı değerinin (örneğin bir tarım arazisinin veya ticari işletmenin) ekonomik kapasitesinin, müşteri çevresinin ve verimliliğinin korunmasındaki üstün haklı menfaatini güvence altına almıştır.
TBK m. 364/1 uyarınca kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmek zorundadır. "Özgülenme amacı", tarafların sözleşme kurarken zımnen veya sarahaten üzerinde uzlaştıkları, kiralanan şeyin veya hakkın tahsis edildiği ekonomik fonksiyondur. Örneğin, bir otel olarak kiralanan ticari işletmenin "iyi bir biçimde işletilmesi", o alandaki dürüst, basiretli ve özenli bir işletmecinin (bonus pater familias / basiretli tacir) sergileyeceği işletme standardını ifade eder. Kiracı, kiralananı atıl (boş) bırakamaz veya özgülenme amacını tek taraflı olarak değiştiremez. Doktrinde bazı yazarlar, işletme yükümlülüğünün ancak kiralayanın zarara uğrayacağı durumlara indirgenmesi gerektiğini (nispi yükümlülük) savunsa da, hâkim görüş ve Yargıtay içtihatları bu yükümlülüğün mutlak bir borç olduğunu kabul etmektedir [5], [6]. Zira bu yükümlülük, ürün kirası sözleşmesine karakterini veren kurucu unsurlardandır [7].
Hükmün devamında yer alan "özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür" ifadesi, bakım ve koruma mükellefiyetinin somutlaştırılmış hâlidir. Ürün kirasına konu olan şey, TMK m. 685 anlamında doğal (tarımsal ürünler, hayvan yavruları vb.) veya hukuki (ticari işletmenin kârı, alt kira bedelleri vb.) ürün getiren bir malvarlığı değeridir [8], [9]. Kiracı, tarımsal bir araziyi nadasa bırakma kurallarına uygun sürmek, ticari bir işletmenin müşteri çevresini (peştemaliyesini) korumak ve demirbaşların periyodik bakımlarını yapmak zorundadır. Aksi hâlde kiralanan, "ürün verme" vasfını yitirebilir veya ekonomik değerinde telafisi güç eksilmeler meydana gelebilir.
TBK m. 364/2, kiracının işletme serbestisine çok önemli bir sınırlama getirmektedir: Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez. Bu kural, kiraya verenin kira ilişkisi sona erdikten sonra söz konusu malvarlığı değerini aynı ekonomik verimlilikle teslim alabilmesi (iade) amacına hizmet eder. Örneğin, bir meyve bahçesindeki ağaçların sökülerek araziye sebze ekilmesi veya geleneksel bir lokantanın konseptinin tamamen değiştirilerek gece kulübüne dönüştürülmesi, kalıcı etkileri olan işletme usulü değişiklikleridir ve kesinlikle kiralayanın rızasına tabidir.
Yargıtay kararlarında, adi kira ile ürün kirası ayrımında, TBK m. 364'teki "işletme yükümlülüğü" önemli bir inceleme konusu yapılmakla birlikte, içtihatlar çoğunlukla "işletme hakkının devri" ve "ruhsatın devri" noktalarına odaklanmaktadır [13], [14]. Bununla birlikte Yargıtay, kiracının işletme yükümlülüğünün mutlak olduğu yönündeki hâkim doktrin görüşünü zımnen desteklemekte ve kiracının kiralanan işletmeyi atıl bırakmasını veya fena işletmesini akde aykırılık ve sözleşmenin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshi için yeterli bir sebep olarak kabul etmektedir [5]. Yargıtay, tarafların sadece kira bedelini hâsılata (ciroya) orantılı olarak belirlemiş olmalarını tek başına sözleşmeyi ürün kirası yapmaya yeterli görmemekte, işletme yükümlülüğünün ve yararlanma hakkının somutlaşmış olmasını aramaktadır [15], [16].
Olay 1: (A) Şirketi, kendisine ait olan tam teşekküllü ve faal durumdaki bir akaryakıt istasyonunun işletme hakkını ve demirbaşlarını 10 yıllığına (B) Petrol A.Ş.’ye kiralamıştır. Ancak (B) Petrol A.Ş., kendi ticari stratejileri doğrultusunda söz konusu istasyondaki pompaları kapatmış, satışı durdurmuş ve istasyonu sadece kendi nakliye tırları için bir dinlenme ve park alanı olarak kullanmaya başlamıştır. Hukuki Analiz: Taraflar arasındaki sözleşme, ticari bir işletmenin hasılat (ürün) kirası sözleşmesidir. (B) Şirketinin istasyonu faal olarak işletmemesi ve atıl durumda park alanına çevirmesi, TBK m. 364/1'de amir olan "kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletme" ile "ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurma" borçlarına açıkça aykırıdır. Bu ihlal, (A) Şirketine kira sözleşmesini feshetme ve istasyonun müşteri çevresini kaybetmesinden doğan zararların tazminini talep etme hakkı verir. Nitekim ürün kirasında kiracının kullanmama gibi bir serbestisi yoktur [4].
Olay 2: Bir tarım arazisini 5 yıllığına ürün kirası sözleşmesiyle kiralayan (C), kiralayan (D)'nin izni olmaksızın, arazide yıllardır sürdürülen yıllık buğday ekimi faaliyetini durdurarak, toprağın kimyasını kalıcı olarak değiştiren ve 10 yılda hasat veren özel bir endüstriyel ağaç türü dikmiştir. Hukuki Analiz: (C)'nin bu tasarrufu TBK m. 364/2 hükmünün açık bir ihlalidir. Zira kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın işletme usulünü (kısa vadeli tahıl tarımından uzun vadeli ağaçlandırmaya geçiş) değiştirmiştir ve bu değişikliğin etkisi kira süresi (5 yıl) bittikten sonra da devam edecek niteliktedir. Kiralayan (D), sözleşmeye aykırılık sebebiyle sözleşmeyi derhâl feshedebilir ve arazinin eski hâline getirilmesi için gereken masrafları tazminat olarak talep edebilir.
Doktrinde TBK m. 364'te yer alan "işletme yükümlülüğü"nün hukuki niteliği ve sınırları tartışmalıdır. Bazı yazarlar, işletme yükümlülüğünün ancak kiralayanın somut bir zarara uğrayacağı durumlarda (örneğin kiranın kârdan pay olarak belirlendiği ihtimallerde veya işletmenin marka değerinin düşmesi tehlikesinde) söz konusu olduğunu ileri sürmektedir [6]. Ancak ağırlıklı ve kanaatimizce daha isabetli görüşe göre, bu yükümlülük sözleşmenin doğasından kaynaklanan mutlak bir yükümlülüktür. Kanun koyucunun düzenlemesi, sadece kiralayanın kira bedelini almasını değil, aynı zamanda mülkiyet objesinin verimliliğini ve ekonomik yaşam döngüsünü korumayı hedeflemektedir [7]. Bu nedenle kanun lafzındaki emredici ifadenin esnetilmesi doğru değildir. İsviçre Borçlar Kanunu (OR m. 283) uygulamasında da işletme mükellefiyeti, ürün kirasının olmazsa olmaz yapı taşı olarak değerlendirilmektedir.
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.