III. Bakım borcu
Madde 365 - Kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlüdür. Kiracı, yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak zorundadır.
Akademik Değerlendirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Özel Hükümler kısmında, kira sözleşmelerine ayrılan dördüncü bölümün üçüncü ayırımında "Ürün Kirası" (hasılat kirası) düzenlenmiştir [1]. TBK m. 365 hükmü, ürün kirası sözleşmelerinde kiracının temel borçlarından biri olan "bakım borcu"nu hüküm altına almaktadır [2].
İsviçre Borçlar Kanunu'nun (OR) ilgili sistematiğinden iktibas edilen bu düzenleme, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (eBK) 279. maddesinin karşılığını oluşturmaktadır [3]. İlgili kanun koyucu iradesi uyarınca kiracı, kendisine bırakılan ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanımından ve semerelerinden (ürünlerinden) yararlanırken, söz konusu varlığın ekonomik ömrünü ve verimliliğini korumak amacıyla bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlü kılınmıştır [2].
TBK m. 365'in eBK m. 279 ile mukayesesinde en temel fark, yeni kanunun dilindeki sadeleştirme ve sistematik toparlamadır. Mülga kanunun 279. maddesinin ikinci fıkrasında bilhassa tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kirasında yerel âdetlere göre kiracıya ait bakım borcuna dair kazuistik (örnekleyici) hükümler sayılmışken; yeni TBK m. 365 düzenlemesinde bu yöntemi terk edilmiş ve daha soyut bir ifadeyle yalnızca kiracının "küçük onarımlar yapma borcu"ndan bahsedilerek modern bir kanunlaştırma tekniği benimsenmiştir [3].
Kural olarak ürün kirasında kiralayan, ürün veren bir şey veya hakkını, kullanmak ve semerelerinden yararlanmak üzere kiracıya terk etmektedir [4]. TBK m. 365'in ilk fıkrasında belirtilen "bakımını gereği gibi sağlama" borcu, kiracının, elde ettiği semerelerin kaynağı olan malvarlığı değerini kendi mülküymüşçesine koruma ve işletme amacı etrafında şekillenir [2, 5]. Ürün kirasının ivazlı doğası ve kiracının işletme yükümlülüğü [6], salt bir kullanım hakkından öteye geçerek aktif bir muhafaza ve bakım edimini gerektirir. "Gereği gibi" ifadesi, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) ve objektif özen ölçütü çerçevesinde, basiretli bir işletmecinin aynı türden bir ürün kirasında göstereceği olağan bakım standardını ifade eder.
Maddenin ikinci fıkrası, kiracının "yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak" zorunda olduğunu belirtir [2]. Bu noktada "küçük onarım" kavramı, esasına ve yapısal bütünlüğüne taalluk etmeyen, olağan yıpranmalar sonucu ortaya çıkan tamiratları kapsar. Yerel âdetin (teamül) referans alınması, bilhassa tarımsal ürün kiraları veya spesifik sanayi işletmelerinde, yöresel veya sektörel teamüllerin tamamlayıcı hukuk kuralı olarak devreye girmesini sağlar [2, 3].
TBK m. 365/2'de zikredilen "bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak" ibaresi [2], ürün kirasına özgü iktisadi bir risk dağılımıdır. Adi kiradan farklı olarak, ürün kirasında işletmenin faaliyetine özgülenmiş sarf malzemeleri veya basit aletlerin (örn. tarım kirasında çapa, sanayi kirasında basit el aletleri) yenilenmesi kiraya verenden beklenemez. Kiracı, üretim sürecinde tükettiği bu düşük değerli teçhizatı yenilemek zorundadır.
Yargıtay kararlarında, ürün (hasılat) kirasının adi kiradan ayrıldığı en önemli kıstaslardan birinin işletme ve buna bağlı bakım yükümlülüğü olduğu vurgulanmaktadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, ürün kirasında kiracının işletme yükümlülüğü (TBK m. 364) ve buna tâbi olan bakım borcu (TBK m. 365), tarafların karşılıklı edim dengesinin merkezinde yer alır [9, 12].
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairesi, kiracının bakım borcuna aykırı eylemleri nedeniyle kiralananın verimliliğinin düşmesi veya zarar görmesi hâlinde, kiraya verenin sözleşmeye aykırılık (temerrüt veya akde aykırılık) hükümlerine giderek sözleşmeyi feshedebileceğini ve zararını talep edebileceğini kabul etmektedir [9]. Nitekim Yargıtay, kiracının bu mutat yükümlülüğünün mutlak nitelikte olduğunu ve ancak sözleşmede aksine çok açık bir sorumsuzluk kaydı varsa (veya esaslı onarım gerekiyorsa) kiracının bu borçtan kurtulabileceğini belirtmektedir.
Olay 1: Bir tarımsal işletme (zeytinlik ve yağ sıkım tesisi), A (kiraya veren) tarafından B'ye (kiracı) ürün kirası sözleşmesiyle 5 yıllığına kiralanmıştır. B, sözleşmenin 2. yılında yağ sıkım makinesinin günlük yağlanması gereken dişlilerini yağlamamış ve makine ile birlikte verilen düşük değerli basit aktarım kancaları kırılarak yok olmuştur. B, bu araçların yenilenmesi ve makinenin günlük bakım masrafları için A'dan talepte bulunmuştur. Hukuki analiz: TBK m. 365/1 uyarınca B, tesisi ve teçhizatı gereği gibi bakımlı tutmak zorundadır [2]. Aynı maddenin ikinci fıkrası gereği, düşük değerli araç ve gereçlerin (aktarım kancaları) yenilenmesi ile olağan küçük onarımlar ve bakımlar (günlük yağlama) kesin surette kiracı B'nin külfetindedir [2]. A'nın bu yöndeki masraf taleplerini reddetme hakkı mevcuttur.
Olay 2: Bir tekstil fabrikasını ürün kirası sözleşmesi ile işleten C (kiracı), kış aylarında fabrikanın ana çatısının çökmesi sebebiyle makinelerin su aldığını tespit etmiş; derhal D'ye (kiraya veren) durumu ihbar etmiştir. D ise fabrikanın bakım yükümlülüğünün TBK m. 365 gereği kiracı C'ye ait olduğunu ileri sürerek çatıyı tamir etmemiştir. Hukuki analiz: TBK m. 365'te öngörülen bakım borcu, yerel âdete uygun "küçük onarımları" kapsar [2, 3]. Fabrika çatısının çökmesi ve onarımı, yapının bizzat iskeletine ilişkin bir durum olup "esaslı onarım" mahiyetindedir. TBK m. 361 uyarınca esaslı onarımlar kiraya verenin (D) borcudur [10]. D'nin, sorumluluğu TBK m. 365 kapsamında kiracıya yükleme savunması hukuken yersizdir ve C, esaslı onarımın yapılmamasından doğan zararını talep edebilir.
Türk hukuku doktrininde (Eren, Oğuzman/Öz, Tandoğan), ürün kirasına dair eBK m. 279'da yer alan tarımsal taşınmazlara özgü spesifik ifadelerin (hayvan yemliği, saman gibi) TBK m. 365 düzenlemesinde terk edilmesi isabetli bir yasa koyucu tercihi olarak görülmektedir [3]. Zira günümüz ekonomik koşullarında ürün kirası sadece tarımsal faaliyetleri değil; AVM, otel, fabrika ve dijital altyapı işletmeleri gibi ticari işletmeleri de yoğunlukla kapsamaktadır [7].
Bununla birlikte, TBK m. 365/2'de yer alan "düşük değerli araç ve gereç" (İsviçre OR m. 284 karşılığı) kavramının sınırlarının muğlak olması doktrinde kısmen eleştirilmektedir. "Düşük değer" mefhumu, işletmenin ölçeğine ve cirosuna göre nispilik taşıdığından, her somut uyuşmazlıkta sektörel bilirkişi incelemesini zorunlu kılmaktadır. Mahkemelerin "yerel âdete uygunluk" ve "düşük değer" kıstaslarını dar yorumlaması, ürün kirasında işletme faaliyetinin kesintisiz sürmesi amacıyla getirilen bu maddenin pratik faydasını zedeleyebilecek niteliktedir.
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.