3. Olağanüstü fesih a. Önemli sebepler
Madde 369 - Taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Akademik Değerlendirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Özel Borç İlişkileri kısmında, Dördüncü Bölüm’ün (Kira Sözleşmesi) Üçüncü Ayırımında (Ürün Kirası) yer alan 369. madde, ürün kirası sözleşmelerinin olağanüstü fesih yollarından biri olan "Önemli Sebepler"e dayalı feshi düzenlemektedir [1].
Ürün kirası, kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerinin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşme türüdür [2]. Sürekli borç ilişkisi doğuran bu sözleşme tipinde taraflar, kural olarak sözleşme süresinin sonuna kadar veya belirsiz süreli sözleşmelerde yasal/sözleşmesel fesih dönemlerine uyarak sözleşmeyle bağlıdırlar. Ancak yasa koyucu, ahde vefa (pacta sunt servanda) ilkesinin katı bir şekilde uygulanmasının taraflar için yaratabileceği ağır mağduriyetleri önlemek amacıyla, tıpkı genel kira hükümlerinde (TBK m. 331) olduğu gibi ürün kirası bakımından da "önemli sebeple olağanüstü fesih" müessesesini öngörmüştür [1, 3].
818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun (eBK) 286. maddesini karşılayan TBK m. 369 hükmünde, mülga kanundan farklı olarak ciddi bir esasa ilişkin yenilik yapılmıştır. Mülga eBK m. 286, fesheden tarafın karşı tarafa "tam bir tazminat" vermesini şart koşarken, TBK m. 369'da bu katı ibare metinden çıkarılmıştır [4]. Maddenin ikinci fıkrası uyarınca, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçları, hâkim tarafından somut olayın durum ve koşulları gözetilerek karara bağlanacaktır. Bu bağlamda hâkim, hakkaniyet gerektiriyorsa daha az bir tazminata hükmedebileceği gibi, tazminat ödenmemesine dahi karar verebilecektir [5]. Mülga eBK m. 286'nın 2. ve 3. fıkralarındaki ayrıntılı kazuistik düzenlemeler de yeni kanuna alınmamış, çözüm tamamen hâkimin takdir yetkisine (TMK m. 4) bırakılmıştır [5].
Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülmeyen, öngörülmesi beklenmeyen ve taraflardan en az biri için sözleşme ilişkisinin devamını dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde çekilmez kılan olağanüstü nitelikteki olaylardır. Önemli sebepler objektif nitelikte olabileceği gibi (örneğin bölgesel, ağır bir ekonomik kriz, savaş, doğal afet, salgın hastalık vb.), sübjektif nitelikte de (örneğin taraflardan birinin ağır ve tedavisi imkânsız bir hastalığa yakalanması, taraflar arasında telafisi imkânsız bir husumetin doğması) olabilir [6]. Burada mühim olan husus, ortaya çıkan sebebin sözleşmenin temelini çökertecek ağırlıkta olmasıdır.
Kanun koyucu, önemli sebebin varlığını tek başına yeterli görmemiş, bu sebebin sözleşmenin devamını o taraf için "çekilmez hâle" getirmiş olmasını şart koşmuştur [1]. Çekilmezlik değerlendirmesi yapılırken hâkim, dürüstlük kuralını ve tarafların sözleşmedeki menfaat dengesini dikkate alır. Eğer sözleşmenin olağan fesih süresine kadar ayakta tutulması, feshetmek isteyen taraftan objektif olarak beklenemeyecek derecede ağır bir yük teşkil ediyorsa, çekilmezlik unsurunun gerçekleştiği kabul edilir.
TBK m. 369'un lafzında yer alan "yasal fesih bildirim süresine uyarak" ibaresi, olağanüstü feshin derhal etkili (ani) bir fesih olmadığını göstermektedir [1]. Taraf, sözleşmeyi önemli sebeple feshetse dahi, kanunda öngörülen yasal bildirim süresine uymak zorundadır. Ürün kirasında bu süre TBK m. 368'de kural olarak "en az altı aylık bir bildirim süresi" olarak öngörülmüştür [7]. Bu kural, tarımsal veya ticari işletme faaliyeti yürüten karşı tarafın aniden tahliye ile karşılaşmamasını ve ticari/tarımsal planlamasını asgari düzeyde de olsa yapabilmesini sağlamak amacıyla konulmuştur.
"Tam tazminat" (mülga kanundaki şekliyle) yükümlülüğünün kaldırılması, TBK'nın getirdiği en köklü değişikliklerdendir [4]. Hâkim, fesheden tarafın kusuru olup olmadığına, öngörülemezliğin boyutuna, karşı tarafın uğradığı müspet zarar kalemlerine bakarak TMK m. 4 uyarınca bir denkleştirme yapar [5]. Eğer önemli sebep fesheden tarafın hiçbir kusuru olmaksızın, tamamen dışsal ve mücbir sebep sayılabilecek bir doğa olayından kaynaklanıyorsa, hâkim tazminata hiç hükmetmeyebilir [5].
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri (özellikle kapatılmadan önce 6. Hukuk Dairesi ve günümüzde 3. Hukuk Dairesi), kira sözleşmelerinde önemli sebebe dayalı fesihlerde, sebebin "sözleşmenin kurulması sırasında sözleşmeye temel oluşturan kişisel ve maddi koşullarla ilgili" olması gerektiğini vurgulamaktadır [6]. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, sıradan ticari riskler, olağan pazar dalgalanmaları veya beklenen kârın elde edilememesi tek başına "önemli sebep" teşkil etmez.
Bununla birlikte; kiralanan ürün veren şeyin (örneğin bir tarım arazisinin veya işletmenin) bulunduğu bölgede ortaya çıkan büyük çaplı doğal felaketlerin etkisinin yıllarca sürecek olması, kiracının şahsından kaynaklanmayan ancak faaliyetini yürütmesini fiziken ve hukuken imkânsız/çekilmez hâle getiren ağır idari kararlar (bölgenin tahliyesi vb.) veya işletmecinin ağır bedensel engelliliğe düçar olması gibi durumlar "önemli sebep" olarak kabul edilmektedir. Tazminat yönünden Yargıtay, hâkimin bilirkişi marifetiyle elde edilecek objektif verilere dayanarak, sözleşmenin erken feshinden doğan gerçek zararı hesaplatmasını ve "tarafların kusur durumları ile hakkaniyet ilkesini" gözeterek bir indirim yapmasını aramaktadır [4, 5].
Olay 1 (Tarımsal Ürün Kirası ve Hastalık): Bir tarım arazisini ve içindeki sera donanımlarını on yıllığına kiralayarak organik tarım faaliyeti (ürün kirası) yürüten bir kiracı (A), dördüncü yılda geçirdiği ağır bir kaza sonucu felç kalır ve söz konusu ticari işletmeyi idare edemeyecek duruma gelir. Yanında çalıştırdığı ailesi veya personeli de bulunmamaktadır. Hukuki Analiz: A'nın durumu, sözleşmenin devamını kendisi için dürüstlük kuralına göre çekilmez kılan sübjektif bir önemli sebeptir (TBK m. 369) [1]. A, yasal altı aylık fesih bildirim süresine uyarak (TBK m. 368) sözleşmeyi feshedebilir [7]. Sözleşmenin feshinde A'nın bir kastı ve kusuru olmadığından, hâkim TBK m. 369/2 uyarınca hakkaniyet gereği kiraya verene ödenecek tazminat miktarını çok cüzi bir seviyeye indirebilir veya tazminat ödenmemesine hükmedebilir [5].
Olay 2 (Ticari İşletme Kirası ve Olağanüstü İdari Karar): Bir termal otel tesisi, tüm demirbaşları, müşteri portföyü ve işletme ruhsatı ile birlikte ürün kirası sözleşmesiyle bir turizm şirketine kiralanmıştır. Yöredeki jeotermal kaynakların beklenmedik şekilde tamamen kuruması veya devlet tarafından rezervlerin korunması maksadıyla turistik kullanıma süresiz olarak kapatılması sebebiyle otel fiilen faaliyetsiz kalmıştır. Hukuki Analiz: Termal suyun kuruması veya kalıcı idari yasak, tesisin "ürün veren bir ticari işletme" olarak çalışmasını objektif olarak çekilmez hâle getirir. İşletmeci şirket, TBK m. 369'a dayanarak olağanüstü fesih hakkını kullanabilir. Olayda tamamen dışsal ve öngörülemez bir durum söz konusu olduğu için, hâkim kiraya veren lehine kâr mahrumiyeti tazminatına hükmetmekten imtina edecektir [4, 5].
Doktrinde TBK m. 369 (ve konut kiralarındaki eşdeğeri m. 331) hakkında en yoğun tartışma, "olağanüstü" bir nitelik taşıyan feshin "yasal fesih bildirim sürelerine" bağlanmış olmasındaki mantıksal ve kavramsal çelişkidir. Gerçekten de, sözleşmenin devamının bir taraf için "çekilmez" hâle geldiği bir tabloda, o tarafı ürün kirası bakımından altı ay daha (TBK m. 368) sözleşmeye katlanmaya zorlamak, fesih müessesesinin kendi ihdas amacıyla çelişmektedir. Olağanüstü durumlar, doğası gereği ani reaksiyon gerektiren hâllerdir. Kanun koyucunun Alman veya İsviçre hukuku doktrinlerindeki ani feshin (derhal fesih) etkilerini bertaraf etmek amacıyla yasal bildirim süresini emretmesi, acil hukuki güvenlik ve tasfiye ihtiyacını karşılamaktan uzaktır.
Öte yandan, mülga eBK m. 286'da yer alan "tam bir tazminat vermek" (volle Entschädigung) kuralının kaldırılması [4], öğretide isabetli bir yasal değişiklik olarak kabul edilmektedir. Sözleşmenin çökmesine yol açan önemli sebebin, fesheden tarafın hiçbir kusuru olmaksızın gerçekleştiği durumlarda dahi onu "tam tazminat" ödemeye mahkûm etmek, kusur ilkesi ve denkleştirici adalet bağlamında ağır eleştirilere maruz kalmaktaydı. TBK m. 369/2 fıkrası ile birlikte hâkimin TMK m. 4 bağlamındaki hakkaniyet ölçütü devreye sokularak adil bir esneklik kazandırılmıştır [5].
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.